לפני שנסביר את סוגי הריביות השונות שניתנות בעת לקיחת משכנתה, חשוב שנבין מהי ריבית וממה היא מושפעת. ריבית היא מחיר הכסף, ממש כמו דמי שכירות, ריבית היא המחיר שנשלם על הכסף אותו אנו לווים מהבנק ועושים בו שימוש – עד שנחזיר את כל הסכום אותו לווינו, הקרן.
גובה הריבית במשק נקבע על ידי בנק ישראל ומציינת את אמצע המרווח בין שיעורי הריבית שבנק ישראל לווה ומלווה כסף לבנקים המסחריים. גובה הריבית נקבעת על ידי הועדה המוניטרית של בנק ישראל שבראשה עומד נגיד בנק ישראל. ריבית בנק ישראל היא אחת מהאמצעים של בנק ישראל לשליטה בכלכלת המשק ובאינפלציה בפרט.
לעיתים בנק ישראל יעלה או יוריד את הריבית בהתאם לתנאים הכלכליים במשק במהלך מחזורי העסקים. לריבית בנק ישראל השפעה על הריביות השונות במשכנתה בצורה ישירה או עקיפה.
את המשכנתה ניתן לקחת במגוון דל ריביות שונות: קבועות, משתנות וגם צמודות / לא צמודות למדד המחירים בצרכן. הריביות המשתנות למינהן בנויות מעוגן מסויים, לדוגמה ריבית בנק ישראל, בתוספת מרווח ריבית הניתן על ידי הבנק, משתנות כל תקופה המוגדרת מראש, בהתאם לסוג הריבית והעוגן, וחושפות את הלווה לתנדותיות השוק ומחזורי העסקים במשק, ומספקות בהתאם גמישות והתאמה לתנאים הכלכליים השוררים במשק.
הריביות הקבועות, כמו ששמן מרמז, הינן קבועות לאורך כל תקופת המשכנתה, ולכן מספקות יציבות בהחזר החודשיים.
ריביות הצמודות למדד המחירים לצרכן, אשר עולה בממוצע, לרוב הינן זולות יותר מריביות לא צמודות, עקב רכיב ההצמדה הטמון בהם. השינויים במדד המחירים לצרכן באים לידי ביטוי בקרן ההלוואה שטרם החזרנו לבנק, כאשר המדד עולה הקרן עולה, ולהפך. מאחר והמדד עולה בממוצע למשך זמן, לא ממולץ לקחת מסלול הצמוד למדד לתקופה ארוכה מדי, מאחר וההצמדה תייקר משמעותית את המשכנתה, ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר.
בנוסף, קיימות ריביות הצמודות למטבע חוץ מסויים, ובדומה להצמדה למדד המחירים לצרכן, במקרה זה הקרן צמודה לשער החליפין בין השקל החדש למטבע החוץ.
להלן סוגי הריביות השונות שניתן לקבל בעת לקיחת המשכנתה:
- ריבית קבועה לא צמודה:
במסלול זה הריבית קבועה לאורך כל חיי המשכנתה, והקרן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן – כלומר, אינכם חשופים לתנודתיות השוק ומחזורי העסקים במשק – לטוב ולרע. כל חודש תשלמו את אותו הסכום בדיוק, בלי הפתעות. מסלול זה מספק יציבות וודאות מוחלטת בכל מה שנוגע להחזר המשכנתה, ומאחר שהקרן אינה צמודה למדד, יתרת החוב תפחת בהתמדה החל מהתשלום הראשון. אך לא הכל ורוד במסלול הריבית הקבועה, לרוב, ריביות קבועות ולא צמודות גבוהות יותר מהריבית ההתחלתית במסלולי הריביות המשתנות / הצמודות. בנוסף, במקרה של מיחזור או פרעון מוקדם, אם הריבית הממוצעת במשק נמוכה מריבית ההלוואה, תדרשו לשלם עמלת פרעון מוקדם אשר תשקף את הפער בין הריביות. - ריבית קבועה צמודה למדד:
במסלול זה הריבית קבועה לאורך כל חיי המשכנתה, אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן – בעלייה ובירידה. ריבית זו מקנה יציבות יחסית להחזר המשכנתה, אך חשוב לזכור, מדד המחירים לצרכן עולה ברוב המוחלט של הזמן, כי בסופו של דבר, אינפלציה מתונה אכן טובה לפעילות הכלכלית במשק, ולכן ההחזר החודשי צפוי לגדול עם הזמן, ויתרת החוב לא תמיד תרד בוודאות. לרוב, ריביות אלו יהיו נמוכות יותר מריביות קבועות לא צמודות, ומשכנתה במסלול זה תהיה משתלמת יותר ממשכנתה בריבית קבועה בעיקר לטווחי זמן קצרים יחסית. במקרים מסויימים תיתכן עמלת פרעון מוקדם בעת מיחזור או פרעון מוקדם ש המשכנתה. - ריבית משתנה לא צמודה:
במסלול זה הריבית משתנה מדי תקופה שנקבעה מראש – כל שנה / שנתיים / 5 שנים ונקבעת בהתאם לריבית עוגן תשואות אג"ח ממשלתיות נסחרות ולא צמודות לתקופה הרלוונטית. הקרן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן, ולכן יתרת החוב תפחת בהתמדה מהתשלום הראשון. מסלול זה מספק יציבות יחסית עם גמישות בתנאי ההלוואה והתאמה לתנאי המשק. ההחזרים החודשיים יציבים וקבועים בין נקודות שינוי הריבית, ובכל תקופת שינוי ריבית המשכנתה ניתנת למיחזור או פרעון מוקדם ללא שום עמלות. - ריבית משתנה צמודה למדד:
במסלול זה הריבית משתנה מדי תקופה שנקבעה מראש – כל שנה / שנתיים / 5 שנים ונקבעת בהתאם לריבית עוגן תשואות אג"ח ממשלתיות נסחרות צמודות למדד לתקופה הרלוונטית, ולרוב הריבית ההתחלתית תהיה נמוכה יותר מריבית משתנה לא צמודה. הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, וחשוב לזכור, מדד המחירים לצרכן עולה ברוב המוחלט של הזמן, כי בסופו של דבר, אינפלציה מתונה אכן טובה לפעילות הכלכלית במשק, ולכן ההחזר החודשי צפוי לגדול עם הזמן, ויתרת החוב לא תמיד תרד בוודאות. משכנתה במסלול זה זה תהיה משתלמת יותר ממשכנתה בריבית משתנה לא צמודה בעיקר לטווחי זמן קצרים יחסית, ובנוסף המשכנתה ניתנת למיחזור או לפירעון מוקדם ללא שום עמלות בכל נקודת זמן. - ריבית משתנה על בסיס פריים:
במסלול זה הריבית מבוססת על ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של 1.5% ומשתנה כל חודש, בהתאם לשינויים בריבית בנק ישראל. הקרן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן ולכן תרד בהתמדה החל מהתשלום הראשון. מסלול זה הינו תנודתי מאוד ויתכנו שינויים בריבית ולכן גם בהחזר החודשי מדי חודש, אך מסלול זה מספק גמישות יתרה בכל הנוגע למיחזור או פירעון של המשכנתה אשר לא כולל עמלות היוון או פירעון מוקדם. - ריבית משתנה על בסיס עוגן מק"מ:
במסלול זה הריבית מבוססת על ריבית מלווה קצר מועד (מק"מ) בתוספת מרווח הנקבע על ידי הבנק. מק"מ הוא איגרת חוב ממשלתית לתקופה של עד 12 חודשים, המונפקת על ידי בנק ישראל ונסחרת בבורסה. הריבית במסלול זה משתנה פעם בשנה בהתאם לשינוי הריבית בעוגן המק"מ ולכן ההחזר החודשי יכול להשתנות לאורך חיי ההלוואה, אך יהיה קבוע לאורך כל השנה, ולכן מספק יציבות יחסית בנוגע לגובה ההחזר. הקרן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן, ולכן יתרת החוב תפחת בהתמדה מהתשלום הראשון. מסלול זה מספק גמישות יתרה בכל הנוגע למיחזור או פירעון של המשכנתה אשר לא כולל עמלות היוון או פירעון מוקדם. - ריבית משתנה צמודה למט"ח:
במסלול זה הריבית משתנה מדי שישה חודשים ונקבעת בהתאם לריבית הליבור בתוספת מרווח שקבע הבנק. הקרן צמודה למטבע חוץ, ולכן אנו חשופים לשינויים בשער המטבע שאליו מוצמדת הקרן שלנו, ולכן יכולה להתאים ללווים אשר מרוויחים את שכרם במט"ח, אך תהיה מסוכנת מאוד לרוב הישראלים, אשר משתכרים בשקל הישראלי החדש. במקרה ושער החליפין עולה – יתרת החוב תעלה, ובמקרה וירד – יתרת החוב תרד. המשכנתה ניתנת למיחזור או לפירעון מוקדם ללא שום פרעון בכל שמן, אך לרוב נצטרך לשלם קנסות על הפרשי השער, בהתאם לשער החליפין ביום פרעון ההלוואה.
לסיכום, מגוון הריביות השונות אמנם יכול לבלבל, ולכן יש להיעזר ביועץ מקצועי אשר יודע להתחשב ביתרונות והחסרונות השונים של כל ריבית, ולהשתמש בהן בכדי להתאים את תמהיל המשכנתה המתאים ביותר לפרופיל הפיננסי, תעסוקתי ומשפחתי של הלווה, הן בהווה והן בעתיד, בכדי למזער סיכונים, למנוע הפתעות מיותרות, ולהבטיח פרעון נקי וללא בעיות של המשכנתה במהלך השנים.
