משכנתה חוץ בנקאית היא משכנתה שניתנת על ידי גוף שאינו בנק, כגון חברות הביטוח והמוסדות הפיננסיים השונים אשר קיבלו את רשיון מבנק ישראל לתת אשראי. ברוב המקרים, משכנתה חוץ בנקאית תהיה יותר יקרה ממשכנתה רגילה, אך קיימים גם מקרים של משכנתה לכל מטרה <לינק משכנתה לכל מטרה> בהם הגופים החוץ בנקאים יודעים לתת ריביות זולות יותר מהבנקים המסחריים. בנוסף, אם הבנקים המסחריים סירבו לתת לכם משכנתה, משכנתה חוץ בנקאית יכולה להוות פתרון טוב עבורכם.
במשכנתה חוץ בנקאית, ניתן לקחת את ההלוואה כהלוואה בלוח סילוקין שפיצר, הלוואת בלון וכהלוואת גרייס כמו בבנקים המסחריים, אך אינכם חייבים לקחת לפחות שליש מהמשכנתה במסלול ריבית קבועה כמו שבנק ישראל מחייב מהבנקים המסחריים. חלק מגופי המימון החוץ בנקאי מציעים מסלולי משכנתה כמו בבנקים המסחריים: בריבית קבועה, ריבית פריים וצמוד או לא צמוד למדד, במטרה להתחרות בבנקים המסחריים. אך המסלול הנפוץ ביותר במימון חוץ בנקאי הוא מסלול ריבית הפריים, וחלק מגופי המימון החוץ בנקאי אשר יודעים לתת משכנתאות למסורבי בנקים, או למשקיעים המחפשים מינוף גבוה, יציעו אך ורק את מסלול ריבית הפריים.
משכנתה חוץ בנקאית יכולה להתאים לכולם אך בעיקר מתאימה למסורבי בנקים, משקיעי נדל"ן, ולווים אשר צריכים הלוואה להשלמת ההון העצמי (הלוואת מזנין). גופי המימון החוץ בנקאי יודעים לתת אשראי, בדמות משכנתה, לפושטי רגל או אנשים בעלי דירוג וחיווי אשראי לא תקין אשר יוביל לסירוב למתן אשראי מצד הבנקים המסחריים, אך מי מגופי המימון החוץ בנקאי אשר יאשרו מתן משכנתה למסורבים בבנקים, בוודאי יבקשו ריבית גבוהה בהחלט, ולפעמים דו ספרתית, המבוססת על ריבית הפריים בכדי לפצות על הסיכון שבמתן ההלוואה ללווה עם נתוני אשראי בעייתיים, וכמובן שגם בגופי המימון החוץ בנקאי יש מדיניות ותנאי סף לגבי מתן אשראי למסורבי בנקים ובעלי דירוג אשראי לא תקין, ולא יתנו הלוואה או משכנתה לכולם, למרות הגמישות היחסית אל מול הבנקים המסחריים.
משקיעי נדל"ן אשר מחפשים למנף נכס קיים בבעלותיהם, במשכנתה לכל מטרה, או לרכוש נכסים עם מינוף גבוה, יתקלו בתקרת מינוף של 75% מימון לדירה יחידה בבעלותם, ו50% מימון לדירה שניה או יותר בבעלותם במשכנתה מבנקים מסחריים. בנוסף משכנתה לכל מטרה ניתנת עד לסך של 50% משווי הנכס, ואינה ניתנת עבור רכישת נכס נוסף בארץ, אם נלקחת מהבנקים המסחריים. מבחינה זו, גופי המימון החוץ בנקאי מציעים משכנתאות במינוף של עד 90%, כל גוף לפי מדיניות מתן האשראי שלו, ויתנו משכנתה לכל מטרה גם עבור רכישת נכס נוסף בישראל, בניגוד לבנקים המסחריים.
לווים אשר מחפשים לרכוש נכס ואין בידם מספיק הון עצמי בכדי לממן את הרכישה, יכולים לקבל משכנתה בדרגה שנייה, הנוספת למשכנתה מהבנק הישראלי, ובגובה של עד 85% מימון ,כולל המשכנתה שבדרגה ראשונה, משווי הנכס. לכן מימון חוץ בנקאי יכול להוות פתרון טוב גם למקרים בהם צריך הלוואה נוספת להשלמת ההון העצמי בכדי לרכוש דירה.
בעת לקיחת משכנתה במימון חוץ בנקאי חשוב לשים לב לתכנן את עמלות הקמת התיק והפירעון המוקדם, אשר עשויות להיות גבוהות מאוד, בטח ביחס לעמלות הניתנות במערכת הבנקאית, ומשתנות בין גופי המימון השונים. כל זאת חייב לקחת בחשבון מאחר וברוב המקרים נכוון תמיד למחזר את המשכנתה החוץ בנקאית, כאשר יתאפשר, אל תוך המערכת הבנקאית בכדי לחסוך בריביות.
לסיכום, גופי המימון החוץ בנקאי מציעים מגוון פתרונות משכנתה גמישים וטובים אשר יכולים לעזור למשקיע למנף את הונו העצמי יותר והלשיא את תשואתו, ובנוסף לעזור במשכנתה להשלמת ההון העצמי אשר תוציא את עסקאת הרכישה לפועל. לבסוף, משכנתה במימון חוץ בנקאי יכולה לעזור לתהליך של הבראה כלכלית לפושטי רגל ומסורבי אשראי מהמערכת הבנקאית. אך תמיד חשוב לזכור, משכנתה חוץ בנקאית לוקחים רק מגוף מימון אשר מחזיק ברישיון מבנק ישראל למתן אשראי.
