בניית תמהיל למשכנתה

בניית תמהיל למשכנתה

כשאנו מדברים על בניית תמהיל למשכנתה, אנחנו בעצם מדברים על מבנה המשכנתה, לרבות המסלול ומשך החיים של כל מסלול. לדוגמה, מתוך משכנתה של מיליון שקלים, תמהיל יכול להיות 100,000 ₪ עבור ריבית X למשך 5 שנים, 700,000 ₪ בריבית Y למשך 7 שנים, ו-200,000 ₪ למשך שנתיים. במילים אחרות – תמהיל מציג את חלוקת המשכנתה למסלולי ריבית, לרבות תקופתם.

מה הרציונל (או אחד מהם) מאחורי בניית תמהיל למשכנתה?

אם בעבר, היה מסלול משכנתה אחד אשר איגד את כלל הסכום באותה ריבית – צמודה, קבועה או משתנה, כיום ניתן לחלק למספר מסלולים. יש שיגידו, כי שלושה מסלולים זה הנוהג על מנת לבצע ביזור סיכונים והנבת פחות תנודות למשכנתה. לדוגמה, אם אחד מהסלולים קופץ (נניח, עבור ריבית משתנה או צמודה למדד כלשהו), רק הסכום המעורב במסלול הספציפי הזה, שנבחר במסגרת בניית תמהיל למשכנתה, יהיה זה שיקפוץ – לא כל הסכום. ובכך, בניית תמהיל למשכנתה היא למעשה התאמת המשכנתה לכוונות הלווים. 

מה לגבי שיקולי החזרים חודשיים?

במסגרת בניית תמהיל למשכנתה, חשוב לשקול את גובה ההחזר החודשי. יש שימליצו, לא לבחור בהחזר נמוך מרבע ההכנסה החודשית של משק הבית – נטו. באם יש החזר משכנתה מתחת לשיעור זה, אותם אנשים יגידו שההחזר נמוך מדי. מה ההיגיון מאחורי האמירה הזאת? ובכן, יש לזכור, שהגדלת ההחזר החודשי יכולה להשפיע על הריביות להמשך תקופת פירעון המשכנתה. כלומר, אם יש אפשרות להגדיל את גובה ההחזרים ולהקטין את הריביות – הרי שזה גם מאפשר להחזיר את המשכנתה מהר יותר וגם לצמצם את שיעור הריביות המעורבות בכך. במילים אחרות, למצות את המשכנתה בהקדם האפשרי.  באופן דומה, יש שיגידו כי תקרת ההחזר החודשי היא כשליש מגובה ההכנסה נטו.

למעשה, יש שיגידו, כי שינויים ביכולת ההחזר החודשי – יכולים להיות סיבה טובה למחזר את המשכנתה ולהתאים את ההחזרים לנכונות הקיימת עבורם.  באופן דומה, ניתן לבצע בניית תמהיל למשכנתה תוך התחשבות בפוטנציאלים עתידיים. באם ידוע שבעתיד לבוא ייכנסו סכומי כסף מסוים – אפשר להתחשב בזה בעת בניית תמהיל למשכנתה. לדוגמה, כדרך בניית תמהיל שאולי ידרוש החזרים קצת יותר גדולים, אך כאלו שישתלבו נאמנה עם סכומי הכסף העתידיים שייכנסו. על כן, בניית תמהיל למשכנתה היא דבר מה שניתן לעשות תוך התחשבות בפוטנציאלים עתידיים. תוך נכונות, לבנות תמהיל שאפילו קל לשנות ולמחזר בעתיד. מבלי להציב בדרך עמלות פירעון וקנסות.

חשיבות מבט על עמלת פירעון מוקדם?

בעת בניית תמהיל למשכנתה, חשוב להסתכל על עמלת פירעון מוקדם.  יש שקוראים לזה גם עמלת היוון. יש לשים לב אם זה קיים, בין אם עבור מסלולים מסוימים ובין אם עבור המשכנתה כולה. מדובר אפוא על עמלה בעניין סילוק / פירעון מוקדם של המשכנתה / המסלול. נניח כי יום בהיר אחד רוצים פשוט לסלק את המשכנתה או למחזר אותה. באם רוצים לפרוע מסלול אחד או כמה שיש בו עמלת פירעון מוקדם – הרי, שיש עמלה לשלם. כמה העמלה הזאת יכולה לעלות? ובכן, זה מאוד תלוי. אך יש שיגידו כי היא יכולה גם להגיע לסכומים של עשרות אלפי שקלים. זה כשלעצמו יכול להשפיע על כדאיות מחזור או פירעון (בין אם חלקי או מלא) המשכנתה. על כן, בעת בניית תמהיל למשכנתה, יש שיגידו – כדאי להתבונן בעמלה שכזאת. שכן, אם ישנה עמלה שכזאת והיא גבוהה מספיק כך שאין זה כדאי לפרוע / למחזר את המשכנתה בטרם עת, אולי כבר עדיף להשקיע את הכסף באפיקים אחרים ופשוט לצבור תשואה בהם, בהתאם.

על כן, יש שימליצו לברר, לשאול מראש ולחפש את המילים עמלת פירעון / היוון בתקשורת עם הגוף המלווה ובכתביו. 

 מה לגבי מחזור משכנתה?

הבה נדבר מעט על מחזור משכנתה. מדובר אפוא על הליך פירעון או סילוק משכנתה קיימת ולקיחת משכנתה נוספת בתנאים אחרים וריביות שונות. יש שעושים זאת למען שיפור תנאי המשכנתה. ובעצם, מבצעים בניית תמהיל למשכנתה מחדש. אולי באופן מעודכן ומותאם יותר לצרכיהם בעת נתונה. יש לציין כי הליך מחזור משכנתה דומה ללקיחת משכנתה חדשה ועל כן נבחן בהתאם גם כן בידי הבנק. מדובר במעין אתחול משכנתה.  זו הסיבה, שבמסגרת בניית תמהיל למשכנתה, חשוב בעצם לבדוק אם ישנן עמלות פירעון / היוון, על מנת להקל את הדרך במחזור המשכנתה ולהשאיר לכך פתח קל. אם כי, יש מקרים בהם מסלולים עם עמלת פירעון יציגו תנאים מועדפים – כך שכל מקרה לגופו וכל אחד יבחן מה הכי מתאים עבורו.

מה מאפייניו של מסלול פריים?

בעת בניית תמהיל למשכנתה ניתן לשקול את המסלולים מהם ניתן למעשה להרכיב את התמהיל, כמו מסלול הפריים.

1. לגבי מסלול פריים:

2. יש שיגידו כי מדובר במסלול הרצוי והמבוקש

3. ניתן להחליף את המילה פריים במספר אשר נקבע באופן עקיף בידי בנק ישראל ואכן יכול להשתנות מתקופה לתקופה 

4. על מנת לבדוק את המספר אפשר לבדוק את ריבית הפריים ברגע נתון 

5. מסלול הפריים כולל ריבית אשר תגדיר תוספת או גריעה מריבית הפריים. 

6. ביטוי הכולל את המילים "פריים פלוס 0.1" / "פריים מינוס 0.1" מהווה מעין פונקציה, כאשר המילה פריים היא המשתנה – וניתן לאכלס במשתנה הזה את מרכיב הפריים כפי שנקבע בתקופה נתונה בידי בנק ישראל. 

7. מרכיב הפריים אכן יכול להשתנות, כאמור, ועם זאת – התוספת / גריעה יישארו עבור אותו מסלול משכנתה.

8. יש לציין כי הפריים איננו צמוד מדד ובמסלולו אין עמלת פירעון מוקדם

9. וזאת על פי הנחיותיו של בנק ישראל, לפחות, כל עוד הן חלות

10. ישנו סיכון לגבי שינויים במרכיב הפריים 

11. הנחיות בנק ישראל, כל עוד רלוונטיות, המליצו בעבר על תקרה של 33 אחוזים מסך המשכנתה עבור מסלול הפריים בעת בניית תמהיל למשכנתה.

12. בהינתן שריבית הפריים נמוכה באופן מספק, ויש נכונות להיכנס למסלול הזה – היעדר עמלת הפירעון, הופכת את המסלול, לדעת אנשים מסוימים (שוב, בהינתן נסיבות מתאימות) כנוח למחזור / סילוק מוקדם (בעקבות היעדר עמלת הפירעון)