את המשכנתה ניתן לקחת במסלולי ריבית שונים, בין אם בריבית קבועה, משתנה על בסיס עוגן מסוים, או צמודה למדד, ולתקופות שונות. לבניית תמהיל הריביות ותקופת המשכנתה משקל רב ביותר בהתאמת המשכנתה למצב הכלכלית וליכולת ההחזר שלכם, וביצרית משכנתה יציבה וחסכונית. בנוסף לבחירת מסלולי הריבית והתקופות, חשוב להתייחס גם לכוונות לפרעון חלקי עתידי של המשכנתה ובנוסף קיצור תקופות המסלולים אשר לא נפרעו במעמד הפירעון או גמר החזר של המסלולים האחרים, בכדי לייצר חסכון גדול ומשמעותי יותר.
תמהיל מסלולי הריבית במשכנתה
תמהיל מסלולי הריבית במשכנתה האופטימלי משתנה מלווה ללווה, בהתאם לצרכיו, מצבו הכלכלי, אופק תעסוקתי ותוכניות עתידיות אשר יש ללווה, לכן אין תמהיל אחד אשר מתאים לכולם. חשוב להבין את היתרונות והחסרונות של כל מסלול ריבית הקיים בבנק, בין אם מדובר בחשיפה לתנודתיות השוק ומחזורי העסקים במשק דרך ריביות משתנות, הצמדה למדד המחירים לצרכן דרך ריביות צמודות מדד, ועמלות פירעון גבוהות בריביות קבועות. בעזרת הבנה של יתרונות וחסרונות אלו ניתן לבנות תמהיל משכנתה מאוזן, יציב, וחסכוני המתאים לתחזיות הכלכליות ולכוונות פירעון המוקדם של הלווה. את מסלולי הריבית המשתנה ניתן לפרוע ללא עמלות פירעון מוקדם במועד עדכון הריבית, אך חשיפה גדולה מדי לתנודתיות השוק דרך ריביות משתנות יכולה להגדיל או להקטין משמעותית את ההחזר החודשי בעת תקופות של אי וודאות כלכלית. ריביות צמודות מדד מייצרות החזר התחלתי נמוך אך החזר שצומח עם השנים עקב עליית המדד, ויכולות להוות פתרון טוב ללווים עם יחס החזר בעייתי לצורך הקטנת ההחזר ואישור המשכנתה, ומתכתבות טוב עם לווים בעלי אופק תעסוקתי בעל צפי לעלייה תמידית בהכנסות. יש לשים לב כי כאשר לוקחים הלוואה צמודת מדד עושים זאת לתקופה הקצרה ביותר שניתן בכדי להמנע מצבירת הצמדות עקב עליית מדד המחירים לצרכן לאורך שנים וכדי להבטי כי הקרן תמיד תהיה במגמת ירידה ולא תעלה עקב האינפלציה במשק וההחזרים הקטנים מדי. בדומה לריביות משתנות, יש לשים לב כי חשיפה גדולה מדי תיצור עלייה עקבית ומשמעותית בהחזר החודשי, ולכן גם מסלולים צמודיע מדד יש לקחת במידה מסויימת ולא בסכום גבוה מדי. מסלולי ריבית קבועה מייצרים וודאות מוחלטת לגבי גובה הריבית במהלך חיי ההלוואה, ויכולים לשמש כעוגן המייצב את כלל המשכנתה לאורך תקופת פרעונה, אך פירעון מוקדם של מסלולים בריבית קבועה יכולים לגרור עמלות פירעון גבוהות מאוד, חשוב להתייחס לכך בעת תכנון הפירעונות המוקדמים העתידיים בחיי המשכנתה.
מאחר ואת המשכנתה ניתן לקחת במסלולי ריבית שונים ולזמנים ולתקופות שונות, ייתכן מצב עתידי בו סיימנו להחזיר אחד מהמסלולים ולכן החזר המשכנתה ירד משמעותית, ואותו הדבר נכון לגבי פירעון מוקדם וחלקי של המשכנתה. בעת ירידת ההחזר עקב פרעון מלא או חלקי של אחד ממסלולי המשכנתה, יש לשקול קיצור תקופת המסלולים הנוספים והגדלת ההחזר החודשי עד לגובה שהלווים יכולים לעמוד בו בהצלחה בשביל לייצר חבכון נוסף בתשלומי הריבית לבנק בעזרת קיצור תקופת המשכנתה.
לבסוף, חשוב לדעת כי הבנק מחוייב לתת ללווים הצעה לשלושה תמהילי משכנתה סטנדרטיים בנוסף לתמהיל המבוקש על ידי הלווה. התמהיל האחיד הראשון הינו משכנתה ב100% ריבית קבועה, השני הינו משכנתה המורכבת מחצי ריבית קבועה וחצי מסלול ריבית פריים, והתמהיל השני הינו משכנתה המורכבת משליש ריבית קבועה, שליש ריבית פריים, ושליש ריבית משתנה כל 5 שנים צמודת מדד.
לסיכום, בניית תמהיל והתאמתו לפרופיל הכלכלי והתכנון העתידי של הלווה תייצר משכנתה יציבה אשר תוחזר בהצלחה, ללא הפתעות גדולות מדי הקשורות בתנודתיות השוק ומחזורי העסקים של הכלכלה או אינפלציה משתוללת, אך גם תשאיר את האפשרות לפירעון חלקי מוקדם ללא עמלות פירעון משמעותיות. כל זה יעזור בהבטחת הצלחת פירעון המשכנתה ללא תקלות, וכמובן ייצר חסכון משמעותי בתשלומי ריביות והצמדה לבנק.
