מה זה איחוד הלוואות?

במקום לשלם על הלוואות רבות וקטנות (שיחד מצטברות להחזר חודשי גבוה ומכובד), לוקחים הלוואה אחת גדולה, מסלקים באמצעותה את ההלוואות הקטנות ומשלמים החזר חודשי מסודר על הלוואה אחת בלבד. 

למה צריך את זה?

הלוואה קטנה היא הלוואה שלא ניתן לפרוס לתקופה ארוכה וכך היא מתפרסת על פני תקופה קצרה וממילא, גובה ההחזר החודשי הנדרש הוא גבוה יחסית. ברגע שיש הלוואות נוספות כאלו, כל אחת מהן דורשת את ההחזר שלה… וברגע שכל החזר יורד בתאריך חיוב אחר, העניינים הופכים להיות מעיקים וכמעט בלתי נשלטים. אנשים מספרים שהם מוצאים את עצמם דואגים שיהיה מספיק כסף בחשבון בכל תאריך בו יורד ההחזר… אין רוגע כלכלי בצורה כזו, דירוג האשראי יורד משמעותית ולא פלא שאנשים לא מצליחים לעמוד בהחזרים הנדרשים.

איך מבצעים איחוד הלוואות?

איחוד הלוואות ניתן לבצע באמצעות לקיחת הלוואה גדולה ללא נכס. אך ניתן לקחת אותה כחלק מהמשכנתא. אם יש לכם נכס משלכם עליו אתם משלמים משכנתא, תוכלו להגדיל את הלוואת המשכנתא ולכסות באמצעותה את ההלוואות הקיימות. הלוואה כזו ניתן לפרוס לתקופה ארוכה יותר וממילא מבחינה מעשית קל יותר לעמוד בהחזרים החודשיים. 

דירוג האשראי עולה אוטומטית והעומס הכלכלי פוחת. כמובן שחשוב לשים דגש על התנהלות כלכלית נכונה ולא יספיק לקחת הלוואה לאיחוד הלוואות ולהמשיך בהתנהלות כלכלית כושלת שתחריף את המצב במוקדם או במאוחר.

מה מרוויחים מאיחוד הלוואות?

• גובה ההחזר החודשי פוחת ומתאפשרת רווחה כלכלית
• דירוג האשראי עולה
• קל יותר לשלוט על התקציב החודשי ולעמוד בהתחייבויות
• ניתן לפרוס את ההלוואה כך שההחזר כמעט ולא יורגש בכדי לאפשר שיקום כלכלי נכון.
• מפחיתים את גובה הריבית המשולמת על ההלוואות

למעשה, איך מאחדים הלוואה?

בפועל, כדאי שתדבקו את מצב הנכס שלכם, אם יש לכם נכס משועבד לבנק תוכלו להגדיל את המשכנתא הקיימת ולהרוויח הלוואה לאיחוד הלוואות במחיר נמוך משמעותית. מדובר בהליך דומה ללקיחת משכנתא, יש להגיש בקשה לאישור עקרוני, להגיש את כל המסמכים הרלוונטיים לבנק ולנהל משא ומתן מולו. כדי להקל על ההליך ולהסדירו בצורה המשתלמת והטובה ביותר, עדיף לפנות כבר בשלב ראשוני לקבלת ייעוץ פיננסי בנושא שיכוון אתכם לקראת ההמשך. 

הפוסט איחוד הלוואות כל מה שצריך לדעת הופיע לראשונה ב-Or&Co פיננסים ומשכנתאות.

למה צריך יועץ משכנתא?

עוד לפני שניכנס לפרטי העסקה ונראה כי מדובר בדירה להשקעה, חשוב להכיר את חשיבות ההתייעצות עם איש מקצוע בהליך הרכישה. הבנקים השונים מציעים הלוואות משכנתא וזה לא סתם. הבנקים לא מפעילים גמ"ח ולא עמותה, על כל הלוואה שהם נותנים הם מרוויחים ריבית וכך, ככל שהריבית גבוהה יותר, הרווח של הבנק גדול יותר, אתם יכולים להבין לבד למה לבנק שווה להשקיע בשיווק משכנתאות. והוא אכן עושה זאת. בכל דרך שהיא. הוא מעמיד פקידי משכנתאות מטעם הבנק לרשות הלווים וכך, כאשר מגיע לווה, הפקיד מציג את עצמו כיועץ משכנתאות מטעם הבנק, הלווה שלא תמיד מבין בענייני משכנתא נעזר בייעוץ החינמי המוגש לו, בונה תמהיל משכנתא מותאם ליכולת שלו, אך הוא לא שם לב למחיר הכבד שהוא משלם… הפקיד משחיל לו לתמהיל המשכנתא ריבית יקרה. אם אתם רוצים שזה לא יקרה במשכנתא שלכם, אתם צריכים לפנות ליעוץ משכנתא חיצוני לבנק, אחד שיש לו את האינטרס שלכם, להוזיל את מחיר הריבית ככל הניתן ולא לתת לבנק להרוויח כמה שיותר… 

מה קורה ברכישת דירה להשקעה?

רכישת דירה להשקעה יכולה להיות רווחית מאוד. במיוחד עכשיו, כאשר מחירי הדיור בהאטת מחירים. בדרך כלל הרוכשים דירה להשקעה הם כבר בעלי דירה אחת משלהם והדירה הנרכשת היא דירה נוספת. במקרה כזה הם יכולים לקבל מהבנק אחוזי מימון של חמישים אחוז בלבד. זה אומר שעליהם לגייס הון עצמי בגובה חצי מערך הנכס הנרכש. לא לכל אחד יש את האפשרות וזו ולכן כדאי לפנות את יועץ משכנתה לדירה להשקעה, אחד שמכיר את התחום ויודע למצוא פתרונות מימון גם במקרים כאלו. כי השוק מלא בפתרונות מימון, צריך למצוא אחד כזה רווחי ומשתלם לכם. 

יועץ משכנתה לדירה להשקעה – אל מי פונים?

אם אתם עומדים לרכוש נכס להשקעה וחשוב לכם שהלוואת המשכנתא תהיה כמה שיותר רווחית לכם, כדאי שתכירו את השירות המקצועי שמציע משרד צילי משכנתאות המצליח לתת מענה לעשרות לקוחות מרוצים. במיוחד כאשר מדובר בדירה להשקעה בה מסתמכים על גובה השכירות שתכסה את עלות ההחזר החודשי, אף אחד לא רוצה למצוא את עצמו מסתבך בגלל התייקרות ההחזר או סיבוכים אחרים דומים. צרו קשר לקביעת פגישה חינם. 

הפוסט יועץ משכנתה לדירה להשקעה הופיע לראשונה ב-Or&Co פיננסים ומשכנתאות.

בהלוואת משכנתה השעבוד הינו ספציפי על נכס מסויים, ולכן תצטרכו "להעביר" את השעבוד לנכס החדש.  ישנם מספר אפשרויות לעשות זאת, והן תלויות במתווה העסקה – מכירת הנכס הקיים ולאחר מכן רכישת הנכס החדש, וההפך.

במקרה ובו נתמכרו את הנכס הקיים לפני רכישת הנכס החדש קיימות שתי אפשרויות למימון העסקה. האפשרות הראשונה היא סילוק המשכנתה הקיימת ולקיחת משכנתה חדשה על הנכס הנרכש, במקרה זה קונה הנכס הישן יסלק את המשכנתה הקיימת.
האפשרות השניה היא גרירת המשכנתה הקיימת, קרי העברת המשכנתה מהנכס הישן אל הנכס החדש, במצב זה המשכנתה תעבור בשלמותה על כל התנאים שלה לנכס החדש. גרירת משכנתה הינה פתרון טוב כאשר המשכנתה העל הנכס הישן ניתנה בתנאים טובים יותר מתנאי השוק בתקופת הגרירה, אך במקרה ונצטרך להגדיל את המשכנתה לטובת רכישת הנכס החדש, נהיה כבולים לבנק ממנו נלקחה המשכנתה המקורית, וככל הנראה הריביות על התוספת למשכנתה יהיו גבוהות. מה קורה אם מכרתם את הנכס הקיים וטרם מצאתם נכס חדש? כספי המשכנתה יופקדו ב"פקדון גרירה", תמשיכו לשלם את ההחזר החודשי של המשכנתה, וברגע שתמצאו נכס חדש, המשכנתה תועבר אליו.

במקרים בהם רוכשים את הנכס החדש לפני מכירת הנכס הקיים,  קיימות גם שתי אפשרויות למימון העסקה. ההאפשרות הראשונה הינה הלוואת גישור. הלוואת גישור הינה הלוואה שנועדה לגשר על פער בתזרימי המזומנים של הלווה, והיא מיועדת לתקופה קצרה ומתוכננת כך שעד תום תקופת הגישור הלווה ישלם רק ריביות והצמדה, ובתום תקופת הגישור יחזיר את קרן ההלוואה בשתלום אחד. בעזרת הלוואת הגישור נרכוש את הנכס החדש, וכאשר נמכור את הנכס הקיים, נחזיר את הלוואת הגישור. הלוואת גישור היא בהחלט פתרון טוב ויעיל כאשר אתם מתקשים למכור את הנכס הקיים, ולא רוצים לפספס את העסקה החדשה. אך חשוב לתכנן את הלוואת הקישור בזהירות וקפידה בכדי להצליח ולהחזיר את כולה בהצלחה וללא פיגורים.
האפשרות השניה היא לקיחת משכנתה חדשה על הנכס החדש, בנוסף למשכנתה על הנכס הקיים, ולשם את החזרי שתי המשכנתאות במקביל, מה שיכול להתאים ללווים בעלי הון עצמי בדמות מזומן המספיק לעמידה בתנאי הסף למשכנתה חדשה למשפרי דיור, אל בהחלט יכול להכביד על הכיס, ולכן פתרון זה אינו מומלץ כלל.

חשוב לזכור שהמשכנתה תממן רק את רכישת הנכס, וכתלות בגובה ההון העצמי שלכם, גם את שיפוץ הנכס במידה ותרצו בכך. ההוצאות הנלוות לעסקה כגון עמלת תיווך, שכר טרחת עור הדין, והובלת תכולת הבית לנכס החדש, לא יממונו על ידי המשכנתה, ולכן יש להתחשב בהוצאות אלה בעת התכנון הכלכלי של העסקה. תכנון כלכלי נכון ומוקפד יהפוך את תהליך שיפור הדיור לתהליך מוצלח, יעיל, מהיר וקל יותר, אך תכנון כלכלי בטווח הקצר בו נבצע את העסקה אינו מספיק. התכנון הכלכלי חייב להיות גם לטווח הארוך, תכנון אשר יעזור לכם להבטיח את פרעון המשכנתה בהצלחה ,ללא פיגורים והפתעות מיוחדות, הנובעים משינויים בתנאי המשק ושינויים בהכנסה החודשית ובתא המשפחתי. לכן, תכנון כלכלי הינו המפתח לעסקת שיפור דיור מוצלחת – אשר תוביל לשיפור רמת החיים שלכם, ממש כמו שאתם רוצים.

כאן בשבילכם,

צ'ילי משכנתאות

הפוסט משכנתה למשפרי דיור הופיע לראשונה ב-Or&Co פיננסים ומשכנתאות.

האם באמת ניתן לקחת משכנתה לכל מטרה? לא בדיוק, משכנתה לכל מטרה ניתן לקחת רק עבור מטרה שמקובלת על הבנק, ולכן נצטרך לציין את מטרת המשכנתה בעת הפניה אל הבנק.

משכנתה לכל מטרה ניתנת כנגד הנכס שבבעלותכם, והרגולציה בבנקים המסחריים מגבילה את אחוז המימון ל-50% משווי הנכס. במידה וקיימת משכנתה על הנכס אותו תרצו למשכן, סכום ההלוואה לכל מטרה והמשכנתה לכל מטרה יגיעו ביחד עד גובה 50% משווי הנכס.
לדוגמה, אם ברשותכם דירה בשווי 1 מיליון ש"ח עם יתרת משכנתה של 250 אלפי ש"ח, תוכלו לקחת משכנתה לכל מטרה בגובה של 250 אלפי ש"ח נוספים, כך שסך המשכנתה על הנכס הינו 500 אלפי ש"ח המהווים 50% משווי הנכס.

משכנתה לכל מטרה לרוב ניתנת אך ורק בריבית המבוססת על ריבית הפריים, ולכן תהיה חשופה במלואה למחזורי העסקים במשק. לכן, חשוב לקרוא ולהבין את תחזיות בנק ישראל לגבי הריבית במשק בטרם לקיחת ההלוואה, בכדי להתכונן לשינוי בגובה הריבית, וכפועל יוצא מכך גם שינוי בהחזר החודשי של המשכנתה, כדי שלא נהיה מופתעים.

היתרון הגדול של משכנתה לכל מטרה הוא הריביות הזולות ביחס להלוואות לכל מטרה. משכון נכס נדל"ני לטובת ההלוואה מצמצם את הסיכונים של הבנק, ולכן הריביות יהיו נמוכות בהתאם. עם זאת, חשוב לדעת כי הריביות במשכנתה לכל מטרה גבוהות יותר מריביות משכנתה לדיור. גם משכנתה לכל מטרה ניתן לפרוס לזמן ארוך כמו במשכנתה לדיור, ולכן היא פתרון טוב למי שזקוק להלוואה גדולה עם החזר חודשי נוח לניהול ותשלום.

בין אם תרצו לממן לימודים, חתונה, השקעה חדשה, פתיחת עסק, או לאחד ולהוזיל הלוואות קיימות, משכנתה יכולה להוות פתרון מימון יעיל ויחסית זול עבורכם. יש לתכנן את לקיחת המשכנתה בקפידה, תוך שיקולים של עלות מול תועלת, בכדי לכמת ולהבין את כדאיות לקיחת המשכנתה – האם הריביות זולות מספיק בכדי שנוכל להרוויח מההשקעה אותה נממן בעזרת המשכנתה? או למשל, האם ניתן לייצר חסכון בריביות והחזר יותר נוח בעת איחוד הלוואות בעזרת משכנתה לכל מטרה? עם תכנון נכון ומכרז ריביות יעיל בין הבנקים, התשובה לשתי השאלות האלו תהיה כן.

הפוסט משכנתה לכל מטרה הופיע לראשונה ב-Or&Co פיננסים ומשכנתאות.

ראשית, נתחיל בהבדל המרכזי – במשכנתה לבניה עצמית, שווי הנכס ממנו הבנק יחשב את אחוז המימון למשכנתה אותו יסכים לתת לכם הינו עלות הקרקע בתוספת דמי פיתוח ועלויות בניה צפויות. את עלויות הבניה יחשבו לפי הצעת המחיר של הקבלן או הערכת שמאי, לפי הנמוך מבינהם.
שיעור המימון המקסימלי למשכנתה לבניה עצמית דומה לשיעור המימון במשכנתה רגילה, עד 75% לדירה יחידה, או 70% למשפרי דיור, אך בפועל הבנק יאשר שיעור מימון נמוך יותר עקב הסיכון הכרוך בבניה והכדי להשאיר מרווח של מימון נוסף אותו יוכל להציע לכם במקרה של חריגה מתקציב הבניה, אך אין להסתמך על תוספת זו, ולכן יש לתכנן את עלויות הבניה בקפידה. לכן בפועל שיעור המימון במשכנתה לבניה עצמית עומד על כ-70% משווי הקרקע בתוספת דמי הפיתוח או עד 60% משווי כלל הנכס לאחר סיום הבניה.

ישנם מספר אפשרויות למימון הבניה העצמית בעזרת משכנתה. הראשונה, רכישת הקרקע ותשלום דמי הפיתוח בעזרת ההון העצמי בלבד, ולאחר מכן בקשת משכנתה בגובה 60% משווי הנכס המוערך לאחר הבנייה לצורך השלמת בניית הנכס. היתרון של אפשרות זו היא דחיה של תשלומי המשכנתה, אותה ניקח רק בהתחלת הבניה, אך החסרון הוא שימוש בהון העצמי לרכישת הקרקע אשר יכול לגרום לפער או מצב בעייתי בתזרים המזומנים של הלווה.
האפשרות השניה הינה רכישת הקרקע בעזרת משכנתה בגובה עד 70% מעלות הקרקע בתוספת דמי הפיתוח, ולאחר שנה לפחות, בעת התחלת הבניה נבקש תוספת למשכנתה של עד 60% משווי הנכס לאחר הבניה לטובת תשלום עלויות הבנייה השונות באפשרות זו לא נשתמש בכל ההון העצמי שלנו מהתחלת הבניה, ולכן לא צפוי להגרם פער או בעייה תזרימית, אך תשלומי המשכנתה וצבירת הריבית יתחילו בעת רכשית הקרקע. בנוסף, אפשרות זו כרוכה בביצוע של שני תהליכי קבלת משכנתה, אחת בעת רכישת הקרקע, והשנייה בעת התחלת הבניה, למרות שבסוף מדובר במשכנתה אחת (!) ורישום משכון אחד.

בעת תחילת הבניה כספי המשכנתה ישתחררו מהבנק לפי קצב התקדמות הבניה, גם לתהליך שחרור הכספים ישנם כמה אפשרויות עיקריות. האפשרות הראשונה היא קבלת הכספים בסיום כל שלב בתהליך הבניה, אשר מסתיים כאשר מפקח הבניה חותם על אישור סיום כל שלב ונקבעים כך:

1. שלב היסודות – 15% מגובה המשכנתה.
2. שלב השלד – 30% נוספים מגובה המשכנה. חשוב לציין כי בסיום שלב זה הנכס הופך ברישום הטאבו / רישום זכויות מקרקעין לנכס למגורים במקום קרקע לבנייה.
3. שלב הטיוח והריצוף – 30% נוספים מגובה המשכנתה.
4. שלב גימור הפנים – 15% נוספים מגובה המשכנתה.
5. גמר בנייה – 10% נוספים מגובה המשכנתה.

האפשרות השניה הינה מבוססת על אותם שלבי בניה כמו באפשרות הראשונה, אשר בסיום כל שלב הבנק שולח שמאי במעריך את שווי הנכס נכון לאותה נקודת זמן, ולפי הערכת השמאי משחרר את כספי המשכנתה. באפשרות זו אנו נסמכים על הערכת השמאי, ולכן ייתכן פער בין שווי הנכס ולעויות הבניה בפועל.
האפשרות השלישית הינה קבלת כספי המשכנתה לפי הצגת חשבונות לתשלום של עלויות הבניה. הבנק יממן 60% מהסכום הנקוב בחשבוניות. אפשרות זו מציגה את המתאם הטוב ביותר בין התקדמות בשלבי הבנייה וקבלת המשכנתה.
חשוב לדעת כי כל בנק מעביר את כספי המשכנתה לפי האפשרות הנוחה לו ונקבעה מראש, לכן יש לקחת בחשבון את מדיניות הבנק להעברת כספי המשכנתה בבנייה עצמית טרם חתימה על המשכנתה. כמו שניתן להבין, אף אפשרות אינה מכסה ישירות את כל עלויות הבניה לפי העלויות בפועל וכלן ייתכן פער תזרימי בעת הבניה. תכנון נכון של הוצאות הבניה ושמירה על הון עצמי זמין להשלמת תשלומי עלויות הבנייה, במקרה וכספי המשכנתה שקיבלתם בסוף כל שלב אינם מספיקים, הינה חשוב ביותר בכדי למנוע התעכבויות מיותרות ופער תזרימי לא מתוכנן.

תמהיל המשכנתה בנוי מכמה מסלולי ריבית שונים, לכן בעת כל משיכה של כספי משכנתה יש לבחור מאיזה מסלול ריבית אנחנו מושכים את הכסף. ככלל, יש למשוך את מסלולי הריביות הקבועות קודם לכן, על מנת לקבע את הריבית, ורק לאחר מכן למשוך את מסלולי הריביות המשתנות. בנוסף, מומלץ למשוך קודם לכן מסלולים שאינם צמודי מדד ורק לאחר מכן מסלולים צמודי מדד, בכדי להמנע מהצמדה למדד, אשר בממוצע נמצא בעלייה, ותשלום תשלומי הצמדה מיותרים.

במשכנתה לבנייה עצמית נידרש למספר מסמכים נוספים, אשר אינם נדרשים בביצוע משכנתה רגילה. בנוסף לפירוט ההכנסות, עובר ושב, ותעודות זהות של הלווים, נדרש גם להציג נסח טאבו של הקרקע, היתרי בנייה, אישור מהנדס, תכניות מאדריכל, ודו"ח התנהלות משכנתה במקרה וקיימת משכנתה קודמת בעת ביצוע המשכנתה לבנייה.

לסיכום, קבלת משכנתה לבנייה עצמית אינה שונה בהרבה ממשכנתה רגילה. הרגולציה דומה, אך עם זאת יש להציג מסמכים נוספים המצויינים לעיל. כמו כן, הבנק מעדיף להיות שמרן יותר באישור שיעור המימון המקסימלי למשכנתה, עקב הסיכונים הכרוכים בבנייה והחריגות השכיחות מתקציב הבנייה. את המשכנתה נמשוך בחלקים, לפי קצב התקדמות הבנייה, וכספים אלו לא תמיד יכסו את כל תשלומי עלויות הבנייה במלואם, ולכן יש לקיים תכנון תזרימי מזומנים מוקפד בכדי להמנע מעיכובים ובעיות מיותרות. יועץ משכנתאות מקצועי בהחלט יכול לעזור בצכנון נכון של המשכנתה, גם בתהליך קבלת הכספים וגם בבניית התמהיל.

הפוסט משכנתה לבניה עצמית הופיע לראשונה ב-Or&Co פיננסים ומשכנתאות.

בישראל נכון ל-2020 46% ממשקי הבית במינוס, ל-27% יש משכנתה ול-29% הלוואות שאינן משכנתה. הרבה משקי בית מגיעים למצב שבו הם מתקשים לעמוד בהחזרי ההלוואות שלקחו והם חייבים לקחת עוד הלוואות בכדי לעמוד בהחזרי ההלוואות הקיימות. כל זה מוסיף לסחרור הכלכלי שלו נקלע משק הבית ומהווה פתרון זמני, לבעיה שרק תגדל, בעקבות ההלוואות הנוספות שנלקחו. בנוסף, ריבוי הלוואות מקשה על ניהול התקציב של משק הבית ומעקב אחרי החזרי ההלוואות השונות, מה שמוסיף לסחרור הכלכלי שלו נקלע משק הבית, ופוגע בכל נסיון לקיים תכנון פיננסי תקין. את המצב הזה ניתן לפתור בעזרת משכנתה לאיחוד הלוואות. 

משכנתה לאיחוד הלוואות ניתנת לרוב במסלול של "משכנתה לכל מטרה" <לינק למאמר הרלוונטי>. משכנתה זו מאפשרת להגדיל את המשכון על הבית הקיים עד ל-50% משווי הנכס לפי הערכת שמאי, אם נלקחת מבנק מסחרי, ועד 80% משווי הנכס אם המשכנתה נלקחת במימון חוץ בנקאי <לינק למימון חוץ בנקאי>.

אז איך משכנתה לאיחוד הלוואות תעזור לפתור את הסחרור הפיננסי שמשק הבית נקלע לו עקב ריבוי ההלוואות?

בראש ובראשונה, משכנתה ניתן לפרוס עד ל30 שנים בבנק מסחרי ועד 40 שנים במימון חוץ בנקאי, בניגוד להלוואות רגילות לכל מטרה, אשר ניתן לפרוס לשנים בודדות, בדרך כלל 6-7 שנים, ולפעמים אפילו עד ל-10 שנים. הפריסה לזמן ארוך יותר בהכרח תעזור להקטין את ההחזר החודשי על החוב, מה שיגדיל את ההכנסה הפנויה <לינק הכנסה פנויה> ויתן אוויר לנשימה למשק הבית. 

בנוסף, מאחר ובלקיחת משכנתה נשעבד נכס לטובת הבנק, סיכון ההלוואה מנקודת המבט של הבנק ירד, כי הנכס משמש כבטוחה במקרה של כשל בפרעון ההלוואה, ובהתאם לכך ניתן לקבל ריביות זולות יותר במשכנתה מאשר בהלוואות רגילות. ריביות המשכנתה הזולות יכולות לייצר חסכון בתשלום הריביות הכולל אל מול תשלום הריביות במצב של ריבוי הלוואות רגילות, גם במצב של פריסת המשכנתה לטווח ארוך, אך דורשת תכנון פיננסי מקצועי.

ולבסוף, איחוד הלוואות מרובות לתוך הלוואה אחת בודדה יעזור בהחלט לעשות "סדר בבלאגן". ממצב של ריבוי הלוואות והחזרים המקשים על המעקב אחר הוצאות וניהול תקציב משק הבית, נשאר עם הלוואה אחת, והחזר אחד. נדע תמיד מה ההחזר החודשי שלנו, ונוכל בהתאם לתכנן תאת תקציב משק הבית, וגם לקיים תכנון פיננסי ארוך טווח, ביתר קלות ובאופן אבסולוטי. ברגע שתקציב משק הבית ינוהל בצורה נכונה נוכל להציב מטרות כלכליות, ולהשיג אותן, וחשוב מכך, נראה את האור שבקצה המנהרה בצורה ברורה ביותר, בו משק הבית פרע את כל חובותיו ויצא לחופש כלכלי.

לסיכום, משכנתה לאיחוד הלוואות הינה כלי יעיל לטיפול במצב של ריבוי הלוואות וסחרור כלכלי. הפריסה לטווח ארוך תעזור להוריד את ההחזר ותגדיל את ההכנסה הפנויה של משק הבית, הריביות הזולות יעזרו ליצור חסכון בתשלומי הריבית הכוללים על החוב, ואיחוד ההלוואות להלוואה אחת גדולה בהחלט תעזור בתכנון התקציב החודשי של משק הבית ולנהל תהליך נכון של הבראה פיננסית, ולבסוף להגיע לרמת חיים גבוהה וטובה יותר.

הפוסט משכנתה לאיחוד הלוואות הופיע לראשונה ב-Or&Co פיננסים ומשכנתאות.

נתחיל מההתחלה – תנאי הסף לקבלת משכנתה. ראשית, אחוז המימון המירבי שניתן לקבל מבנק למשכנתאות למשכנתה לדירה ראשונה הינו 75% מסך שווי הנכס לפי חוזה המכירה או הערכת שמאי מטעם הבנק, הנמוך מבינהם. עם זאת, במידה ותרכשו דירה ראשונה במסגרת פרוייקט "מחיר למשתכן" תוכלו לקבל משכנתה בסך 90% משווי הדירה. 

אך הון עצמי אינו מספיק בשביל לקבל משכנתה מהבנק, בנוסף יש להראות יציבות תעסוקתית והיסטוריית אשראי נקייה של הלווה. בנוסף, על פי הוראות בנק ישראל סך החזר המשכנתה החודשי לא יכול לעלות מעל ל-50% מהכנסתו הפנויה של הלווה, בפועל הבנקים למשכנתאות מאשרים הלוואת משכנתה בגובה החזר חודשי של עד 40% מהכנסתו הפנויה של הלווה. מהי הכנסה פנויה? הכנסה חודשית, נטו בניכוי תשלומים קבועים הצפויים להימשך יותר מ-18 חודשים מיום לקיחת המשכנתה (לדוגמה; הלוואות, תשלומי מזונות, וכו'). 

אנחנו ממליצים לתכננן את המשכנתה כך שסך ההחזר החודשי לא יעלה על 33% מההכנסה הפנויה, או מעל שכר הדירה אותו אתם כבר רגילים לשלם, בכדי לשמור על ניהול כלכלת משק בית תקינה, מאוזנת, וחיובית.

עמידה בתנאי הסף לקבלת משכנתה אמנם הכרחית בתהליך קבלת המשכנתה, אך לא מספיקה. יש לקיים תכנון כלכלי מוקפד ונכון לטווח הקצר, וכמובן גם לטווח הארוך – בכל זאת, תקופת המשכנתה יכולה להגיע עד ל-30 וגם 40 שנים.

בטווח הקצר, בטווח הזמן בו נקבל את המשכנתה, נרכוש את הנכס ונעבור ממגורים בשכירות למגורים בנכס בבעלותינו, קיימים מספר מכשולים אשר יכולים להקשות על התהליך, ולכן יש להתחשב בכמה גורמים חשובים בכדי למנוע סיבוכים מיותרים. ראשית עלינו לתכנן את התשלומים עבור הנכס הנרכש. במידה וההון העצמי נמצא בפקדון בנקאי, ואנו נדרשים לשלם על הנכס הנרכש לפני מועד שחרור הפקדון, הלוואת גישור עד מועד השחרור הפקדון יכולה להוות פתרון יעיל ונכון. חשוב לדעת שההוצאות הנלוות לעסקת רכישת הנכס כגון דמי תיווך, שכ"ט עו"ד, וכו' אינם מכוסים על ידי המשכנתה, ולכן צריך להתחשב בעלותם בתוספת להון העצמי. אולי תרצו לקנות ריהוט או מכשירי חשמל לבית החדש,  הוצאה אשר גם אותה לא מכסה סכום המשכנתה, מאחר והמשכנתה עוברת ישירות לחשבון העו"ש של המוכר, הוצאה גדולה שבהחלט חייב לתכנן בקפידה, תוך כדי סקר שוק מעמיק ועבודה צמודה עם תקציב מתוכנן מראש. 

בנוסף, יש להתחשב בתרחיש בו מועד מסירת הדירה מאוחר ממועד התשלום על הדירה, ולכן תצטרכו לגור עוד כמה חודשים בשכירות בזמן שכבר לקחתם את המשכנתה – תרחיש בו תצטרכו לשלם גמי שכירות והחזרי משכנתה במקביל, בהחלט מכביד ומקשה על הכיס. בתרחיש זה הלוואת גרייס מלאה או חלקית, עליה נדבר בהמשך, בהחלט יכולה לעזור בשמירה על תקציב חודשי מאוזן וכלכלת משק בית תקינה.

בטווח הארוך, יש לדאוג כי תצליחו להמשיך ולעמוד בפרעון ההלוואה בהצלחה וללא הפתעות. האם מקור ההכנסה שלכם יציב מספיק? האם צפויה עליה או חלילה, ירידה בהכנסה החודשית? מהו החלק במשכנתה אשר צמוד למדד מחירי הצרכן וכמה ההחזר החודשי צפוי לעלות במהלך חיי ההלוואה כתוצאה מהאינפלציה במשק?
וכמובן, לא לשכוח את ההוצאות – קודם כל, נצטרך לשלם ביטוח משכנתה במהלך חיי ההלוואה. בנוסף, חשוב מאוד להשאיר תקציב פנוי לכל מיני בלת"מים שיכולים לצוץ בדרך. ולא לשכוח – מתכננים להכנס להריון ולהביא ילד חדש לעולם? אמנם ילדים זו ברכה, אבל בהחלט עסק יקר שחייב להתחשב בו בתכנון הכלכלי העתידי שלכם.

תזכרו תמיד, אמנם עמידה בתנאי הסף לקבלת משכנתה היא הכרחית, אך זהו החלק הקל. החלק הקשה והחשוב ביותר היא פרעון המשכנתה בהצלחה וללא סיבוכים מיותרים, ולכן תכנון כלכלי מעמיק של חיי הלוואת המשכנתה – מהחודשים הראשונים ועד לפרעון ההלוואה, הוא החלק החשוב ביותר בתהליך.

כאן בשבילכם,

צ'ילי משכנתאות.

הפוסט משכנתה לדירה ראשונה הופיע לראשונה ב-Or&Co פיננסים ומשכנתאות.

חשוב לדעת ששווי הנכס מנקודת המבט של הבנק כוללת אך ורק את השדרוגים והתוספות אשר סוכמו מול הקבלן וכלולים בחוזה הרכישה. כלומר, כל שדרוג שהנכם מתכננים לבצע לאחר הרכישה אינו נכלל בשווי הנכס, ממנו נגזר ההון העצמי המינימלי הדרוש לביצוע העסקה. לדוגמה, היה ותרכשו את הדירה ללא מזגנים, עלות הרכישה וההתקנה של המזגנים אינו נכללים בחישוב שווי הנכס, ולכן לא ימומנו על ידי משכנתה מהבנק, אלא על יד ההון העצמי אשר נשאר לאחר השלמת הרכישה, בדומה לעלויות שיפוץ בררכישת דירה יד שניה. לכן יש להכין תקציב שמקורו בהון העצמי לרכישת הריהוט, מוצרי חשמל וביצוע ההתאמות הנדרשות לדירה לאחר הרכישה, מאחר ואלו אינם יממונו על ידי המשכנתה. בנוסף, בשונה מרכישת דירה יד שניה אשר מחייבת שמאות, בעת רכישת דירה מקבלן, ברוב המקרים שמאות אינה נדרשת על ידי הבנק.
בנוסף, בדומה למשכנתה לדירה מיד שנייה, גם במשכנתה לרכישת דירה מקבלן עלויות העסקה הנלוות כגון שכ"ט עור ך דין, אינן ימומנו על ידי המשכנתה, אלא בעזרת ההון העצמי, ובנוסף לשכר הטרחה של העורך דין מטעם הרוכש, נדרש לשלם גם את דכר הטרחה של העורך דין מטעם הקבלן אשר בנוסף גם יבצע את רישום זכויות הדירה והבניין בטאבו.

מתווה התשלומים בעסקת רכישת דירה מקבלן הינו כולל בדרך כלל תשלום חלקי בעת חתימת העסקה והשלמת סכום הרכישה בפעימות בזמן הבניה עד לקבלת המפתח. הבנק יאשר את מלוא סכום המשכנתה לרכישת הדירה בעת חתימה על המשכנתה, אך ישחרר את הכספים לקבלן בחלקים לפי מתווה התשלומים שהוסכם בחוזה הרכישה. ברוב המוחלט של המקרים, התשלומים הדחויים יהיו צמודים לממד תשומות הבניה, וכל עליה של מדד זה תייקר את עלות הדירה.
מהו מדד תשומות הבניה? מדד המודד את עלות סל חומרי הגלם הנדרשים לבנייה – בטון, ברזל וכו'. הצמדת התשלוימים הנדחים למדד תשומות הבנייה נועדה להגן על הקבלן מעת עליית מחירי חומרי הגלם בעת הבניה ושחיקת הרווח היזמי כתוצאה מאינפלציה זו.
חשוב לציין שההצמדה למדד מתחילה מיום החתימה על חוזה הרכישה, וחלה רק על הכספים אשר טרם הועברו לקבלן. מדד תשומות הבנייה נמצא כמעט תמיד בעלייה ולכן בעת לקיחת משכנתה לרכישת דירה מקבלן יש לתכנן בקפידה את תשלום הפרשי ההצמדה בכדי להמנע מהפתעות מיותרות.
הפתרון הראשון להתמודדות עם הפרשי ההצמדה הוא שמירה של חלק מההון העצמי בפקדון / חסכון, אם נותר לאחר התשלום הראשון, בכדי לצבור ריבית אשר תכסה לפחות חלק מתשלומי ההצמדה.
הפתרון השני הינו להקדים את התשלומים לקבלן ובכך להמנע מתשלומי הצמדה לגמרי. אך הקדמת התשלומים מחייבת לקיחת המשכנתה מוקדם יותר ויכולה להכביד על הרוכשים המשלמים דמי שכירות או משכנתה קיימת באותו הזמן עד לקבלת המפתח. את בעיה זו ניתן לפתור בעזרת הלוואת בלון או הלוואת גרייס חלקי או מלא, בדומה למשפרי דיור, ובכך לדחות את החזרי המשכנתה לרכישת הדירה מהקבלן, ובכך נמנע עומס וקושי מיותרים על התקציב החודשי וההתנהלות הכלכלית של המשפחה. לכל פתרון יש יתרונות וחסרונות משלו, וכמובן שקיימים מספר פתרונות נוספים להתמודדות עם הצמדת התשלומים למדד תשומות הבניה, ולכן חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי אשר יעזור למצוא את הפתרון המתאים לכל לקוח.

בנוסף להצמדת התשלומים למדד תשומות הבנייה, קיימים סיכונים נוספים בעת רכישת דירה מקבלן. הסיכון הראשון והמשעמותי ביותר הוא פשיטת רגל של הקבלן בעת הבניה, ולכן יש לוודא כי לקבלן הבונה יש בנק המלווה את הבניה ונותן ערבות לרוכש על כל סכום שהועבר לקבלן על פי חוק המכר. במידה וקיים בנק או גוף פיננסי המלווה את הקבלן – כספכם בטוח. סיכון נוסף הינו עיכוב במסירת הדירה, אשר יכול להיות עיכוב קטן וסביר של כמה חודשים בודדים וגם עיכוב של כמה שנים. עיכוב במסירת הדירה יכול לגרור בעיות בפרעון הלוואת בלון, או סיום הלוואת הגרייס וכתוצאה מכך תשלום שכירות/משכנתה קיימת בנוסף ךתשלום החזרי המשכנתה על הדירה החדשה – מה שיצור עומס כלכלי על משק הבית. בנוסף ייתכן ותצטרכו למצוא פתרון דיור זמני עד לקבלת המפתח – פתרון אשר יכול להיות יקר מאוד ולכן חייב להתחשב בסיכונים אלו בעת רכישת דירה מקבלן.

לסיכום, רכישת דירה מקבלן הינה עסק מורכב, לעתים הרבה יותר מרכישת דירה יד שניה, במיוחד בהיבט המימוני, ולכן כדאי לעשות זאת בליווי של יועץ משכנתה מקצועי.

הפוסט משכנתה לרכישת דירה מקבלן הופיע לראשונה ב-Or&Co פיננסים ומשכנתאות.

פירעון מוקדם של המשכנתה יוריד את גובה ההחזר החודשי ולכן יגדיל את ההכנסה הפנויה של הלווים, מה שיעזור בניהול התקציב החודשי וההתנהלות הכלכלית של משק הבית. אך במידה ומשק הבית מצליח לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתה לפני הפרעון בהצלחה ובנוחות, יהיה נכון לקצר את שאר המסלולים שלא נפרעו בעת הפרעון המוקדם, לשמור על גובה ההחזר אליו הלווים רגילים, ובכך לקצר את סך תקופת המשכנתה ולחסוך בתשלומי ריבית והצמדה לבנק בעתיד.

עמלת הפירעון המוקדם מורכבת ממספר עמלות וקנסות שיש לשלם לבנק בעת הפירעון וכוללת את העלויות הבאות:

1. עמלה תפעולית – עמלה קבועה הקיימת בכל סוגי ההלוואות הבנקאיות אשר עומד על גובה של כמה עשרות שקלים בממוצע.
2. עמלה על אי הודעה מראש על פירעון מוקדם – עמלה זו נגבית בכדי לכסות את העלויות והשינויים בתיק המשכנתה ועומדת על כ-0.1% מסך סכום הפירעון. בכדי להימנע מעמלה זו יש להודיע לבנק על הכוונה לפרוע חלק או את כל המשכנתה לפחות 10 ימים מראש בעזרת טופס יעודי של הבנק.
3. עמלת מדד ממוצע – מדד המחירים לצרכן מתפרסם כל 15 לחודש. במידה ותמהיל המשכנתה שלכם כולל מסלולים צמודים למדד המחירים לצרכן, והפירעון המוקדם שלכם מתבצע בין ה-1 לחודש ל-15 לחודש, הבנק ידרוש מכם לשלם עמלת מדד ממוצע כדי להימנע מהפסד בגין ההצמדה. העמלה מחושבת באמצעות שקלול ממוצע 12 המדדים לפני מועד הפירעון המוקדם שלכם. לכן, אם צפויה עליה משמעותית במדד בחודש הבא כדאי לכם למהר ולפרוע את המשכנתא בין ה-1 ל-15 לחודש זה ולא להמתין לחודש הבא. כאשר פורעים את המשכנתא לאחר ה-15 לחודש, אין צורך לשלם עמלה זו, אך עליכם לזכור כי תחויבו על ההצמדה למדד של אותו חודש. לפיכך, אם אתם חושבים כי המדד בחודש הבא יהיה נמוך במיוחד או שלילי, כדאי להמתין ולפרוע את המשכנתא לאחר ה-15 לחודש.
4. עמלת היוון – עמלה זו היא העמלה המשמעותית והיקרה ביותר. עמלה זו נועדה כדי לפצות את הבנק על הפסד תשלומי הריבית הצפויים מהמשכנתה עקב הפרעון המוקדם. עמלה זו מחושבת בקירוב על ידי ההפרש בין ריבית המסלול אותו פרעתם לבין הריבית הממוצעת במשק לתקופת שנותרה למשכנתה לפני הפרעון, כפול השנים שנותרו למשכנתה אילולא הפרעון, כפול סך סכום הפרעון. עמלה זו תשלום רק במקרה והריבית הממוצעת במשק ליום הפרעון נמוכה מהריבית של המסלול אותו תפרעו, ונועגה, כאמור, לפצות את הבנק על הפסד תשלומי הריבית אותו צפה כי יקבל ממכם לעומת תשלומי הריבית אותם הבנק צופה לקהל אם ילווה את כספי הפרעון ללווה אחר. במידה והריבית הממוצעת במשק גבוהה מהריבית במסלול המיועד לפירעון, אין עמלות היוון. יש לציין כי עמלה זו אינה קיימת במסלולים של ריבית משתנה לתקופה של עד שנה כגון מסלול הפריים. 

חשוב לדעת כי הלוואות זכאות הינן פתורות מעמלות פרעון למרות שמדובר בהלוואה בריבית קבועה וצמודה, מאחר ומדובר בהטבה מהמדינה לנוטלי משכנתאות זכאים. בנוסף, ככל שעבר זמן רב יותר במשכנתה לפני הפירעון המוקדם, כך בנק ישראל מחייב את הבנקים לתת הנחות בעמלות הפירעון המוקדם שיבקשו ממכם. הנחה זו יכולה להגיע עד ל-30% מעמלות הפרעון המוקדם כאשר המשכנתה נלקחה מלפני 5 שנים או יותר. בנוסף, אין עמלות פירעון מוקדם במקרה ופורעים מסלול משכנתה בנקודת עדכון הריביות, לדוגמה במסלול משתנה כל 5 שנים, כל 5 שנים מיום לקיחת ההלוואה במועד עדכון הריבית, נוכל לפרוע את המסלול או חלקו ללא כל קנס.

לסיכום, עמלות וקנסות פירעון המוקדם הינן משמועתיות לרוב וחייב להתייחס אליהן בעת תכנון המשכנתה, ובמיוחד בעת תכנון הפירעון המוקדם. בעזרת הבנה של מבנה העמלות נוכל לחשב כדאיות פירעון וגם לבחור את המסלול אותו עדיף יותר לפרוע, כמובן בהתחשב גם בחשיפה של אותו המסלול להצמדה ושינויים בהינתן מצב השוק הקיים ובכך לייצר חסכון גדול יותר. לאחיר הפירעון המוקדם, גובה ההחזר החודשי בהכרח ירד, וכדאי לשקול קיצור תקופת המסלולים שלא נפרעו בכדי לשמור על גובה ההחזר מלפני הפירעון, אם אנו מצליחים לעמוד בו, או עד גובה החזר שבו נוכל לעמוד, בכדי ליצור חסכון גדול יותר בתשלומי הריבית וההצמדה התידיים ולקצר את תקופת המשכנתה הכוללת.

הפוסט פירעון מוקדם של משכנתה הופיע לראשונה ב-Or&Co פיננסים ומשכנתאות.

שלב א' – בקשת אישור עקרוני:

לאחר שמצאתם נכס שברצונכם לרכוש, או לאחר הגדרת התקציב הרלוונטי לרכישת הנכס, כאשר אתם כבר יודעים כמה כסף אתם צריכים מהבנק, יש לבצע תכנון כלכלי מעמיק ולבנות תמהיל ומסלול משכנתה המתאימים לצרכים ולניהול כלכלת הבית שלכם ולפנות לבנקים למשכנתאות ולבקש "אישור עקרוני למשכנתה". 

מהו "אישור עקרוני למשכנתה"? אישור עקרוני למשכנתה מהבנק מהווה את הסכמת הבנק לממן לכם חלק מרכישת הנכס בעזרת משכנתה, ויתן לכם את הוודאות הנדרשת לכך שביכולתכם לרכוש את הנכס שבו אתם חפצים, וכי ניתן להמשיך בתהליך רכישת הנכס. האישור מלווה בבדיקה ראשונית של הבנק למשכנתאות, בכפוף לנתונים שתמסרו, האם ניתן לקחת את סכום המשכנתה לו אתם נדרשים כדי להשיג את רכישת הנכס בו אתם מעוניינים. כשמו כן הוא – "אישור עקרוני". ההנחה של הבנק היא שמדובר בנכס שניתן יהיה למשכן כנגד העברת כספי משכנתה והבנק יבחן בעיקר את מצבכם הפיננסי, התנהלותכם בשנים האחרונות והאם תוכלו לשלם עבור החזרי משכנתה בהתבסס על הכנסותיכם הנוכחיות. האישור העקרוני שתקבלו יהיה תקף ל-24 ימים לפחות, ובמידה ולא יחולו שינויים מהותיים בהכנסות שלכם, כנראה שתקבלו אישור עקרוני דומהבמידה ותוקפו של האישור העקרוני יפוג לפני חתימת החוזה לרכישת הנכס. מומלץ מאוד שיהיה לכם אישור עקרוני לפחות משני בנקים עוד לפני שתחתמו על חוזה הרכישה, כדי למנוע הפתעות מיותרות.

שלב ב' – בחירת מסלול ההלוואה:

לאחר קבלת האישור העקרוני למשכנתה ממספר בנקים למשכנתאות, נשווה בין מסלולי המשכנתה והתמהילים השונים שקיבלנו מהבנקים השונים. תודות לרפורמה החדשה של בנק ישראל, בנוסף לתמהיל המשכנתה הייחודי שבניתם, הבנקים יספקו שלושה תמהילי משכנתה סטנדרטיים האחידים בין הבנקים, עליהם נדון בפרק אחר, אשר יקלו בהשוואת ההצעות של כל הבנקים למשכנתאות. כאשר משווים בין הצעות המשכנתה השונות של הבנקים, חשוב להשוות בין סך תשלומי הריבית וההצמדה, החזר חודשי התחלתי, והחזר חודשי בשיא (בתמהילי משכנתה בהם יש רכיב אשר מוצמד למדד, נצפה שההחזרים יעלו ביחד עם עליית מדד המחירים לצרכן), וכך לגבש תמונה מלאה אודות ההצעות השונות של הבנקים. לאחר השוואת התמהילים, נתחיל בתהליך משא ומתן מול הבנקים, בתהליך זה ננסה לשפר את הריביות והתמהילים שהבנקים מציעים, וכך לחסוך במשכנתה, על ידי שינוי מסלולי הריבית, שינוי תקופת ההלוואה, והשוואה מול הצעות טובות יותר שקיבלנו מבנקים אחרים. בסוף השלב הזה, בוחרים את התמהיל הזול והמתאים ביותר לצרכים שלכם, ומתקדמים עם הבנק לפתיחת תיק המשכנתה.

שלב ג' – פתיחת תיק המשכנתה:

בשלב זה נסיים את שלבי הבירוקרטיה האחרונים הכרוכים בלקיחת המשכנתה. שאי חיצוני מטעם הבנק יעריך את שווי הנכס, בכדי לקבע סופית את שווי הנכס לצורך קבלת המשכנתה, אשר יעמוד על הנמוך מבין הערכת שווי השמאי או המחיר הנקוב בחוזה הרכישה. לאחר מכן נספק בטחונות לבנק, בטחונות אשר ישמשו את הבנק למשכון הנכס כבטוחה להלוואת המשכנתה אשר תקבלו. תחילה, הבנק יבקש לרשום על שמו "הערת אזהרה" בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל על מנת שלא תוכלו למכור את הבית ללא אישורו, בנוסף הבנק ירשום את משכון הדירה ברשם המשכונות. בשלב זה נצטרך לספק לבנק ביטוח חיים למשכנתה וביטוח נכס. ביטוח החיים נועד שבמקרה ואחד הלווים נפטר, חברת הביטוח תכסה את המשכנתה והבנק יקבל את כספו חזרה, באותו אופן, ביטוח הנכס נועד שבמקרה ויגרם נזק לנכס כתוצאה מרעידות אדמה וכו', חברת הביטוח תכסה את המשכנתה. בנוסף ידרשו חתימות על מסמכים שונים עבור הבנק על ידי מוכרי הנכס, למקרה של ביטול העסקה.

שלב ד' – קבלת הכסף:

לאחר השלמת כל הבטחונות הנדרדים עבור קבלת משכנתה, ובדיקה אחרונה של תקינות תיק המשכנתה על ידי הבנק, הבנק יעביר את כספי המשכנתה ישירות למוכר הנכס, ובזה נגמר תהליך המשכנתה!

הפוסט תהליך לקיחת המשכנתה – שלב אחרי שלב הופיע לראשונה ב-Or&Co פיננסים ומשכנתאות.