תהליך לקיחת המשכנתה – שלב אחרי שלב

תהליך קבלת המשכנתה כרוך בארבעה שלבים הכוללים קצת בירוקרטיה והרבה תכנון כלכלי, אז רגע לפני שאתם יוצאים לדרך, הנה השלבים שמהם מורכב תהליך לקיחת המשכנתה:

שלב א' – בקשת אישור עקרוני:

לאחר שמצאתם נכס שברצונכם לרכוש, או לאחר הגדרת התקציב הרלוונטי לרכישת הנכס, כאשר אתם כבר יודעים כמה כסף אתם צריכים מהבנק, יש לבצע תכנון כלכלי מעמיק ולבנות תמהיל ומסלול משכנתה המתאימים לצרכים ולניהול כלכלת הבית שלכם ולפנות לבנקים למשכנתאות ולבקש "אישור עקרוני למשכנתה". 

מהו "אישור עקרוני למשכנתה"? אישור עקרוני למשכנתה מהבנק מהווה את הסכמת הבנק לממן לכם חלק מרכישת הנכס בעזרת משכנתה, ויתן לכם את הוודאות הנדרשת לכך שביכולתכם לרכוש את הנכס שבו אתם חפצים, וכי ניתן להמשיך בתהליך רכישת הנכס. האישור מלווה בבדיקה ראשונית של הבנק למשכנתאות, בכפוף לנתונים שתמסרו, האם ניתן לקחת את סכום המשכנתה לו אתם נדרשים כדי להשיג את רכישת הנכס בו אתם מעוניינים. כשמו כן הוא – "אישור עקרוני". ההנחה של הבנק היא שמדובר בנכס שניתן יהיה למשכן כנגד העברת כספי משכנתה והבנק יבחן בעיקר את מצבכם הפיננסי, התנהלותכם בשנים האחרונות והאם תוכלו לשלם עבור החזרי משכנתה בהתבסס על הכנסותיכם הנוכחיות. האישור העקרוני שתקבלו יהיה תקף ל-24 ימים לפחות, ובמידה ולא יחולו שינויים מהותיים בהכנסות שלכם, כנראה שתקבלו אישור עקרוני דומהבמידה ותוקפו של האישור העקרוני יפוג לפני חתימת החוזה לרכישת הנכס. מומלץ מאוד שיהיה לכם אישור עקרוני לפחות משני בנקים עוד לפני שתחתמו על חוזה הרכישה, כדי למנוע הפתעות מיותרות.

שלב ב' – בחירת מסלול ההלוואה:

לאחר קבלת האישור העקרוני למשכנתה ממספר בנקים למשכנתאות, נשווה בין מסלולי המשכנתה והתמהילים השונים שקיבלנו מהבנקים השונים. תודות לרפורמה החדשה של בנק ישראל, בנוסף לתמהיל המשכנתה הייחודי שבניתם, הבנקים יספקו שלושה תמהילי משכנתה סטנדרטיים האחידים בין הבנקים, עליהם נדון בפרק אחר, אשר יקלו בהשוואת ההצעות של כל הבנקים למשכנתאות. כאשר משווים בין הצעות המשכנתה השונות של הבנקים, חשוב להשוות בין סך תשלומי הריבית וההצמדה, החזר חודשי התחלתי, והחזר חודשי בשיא (בתמהילי משכנתה בהם יש רכיב אשר מוצמד למדד, נצפה שההחזרים יעלו ביחד עם עליית מדד המחירים לצרכן), וכך לגבש תמונה מלאה אודות ההצעות השונות של הבנקים. לאחר השוואת התמהילים, נתחיל בתהליך משא ומתן מול הבנקים, בתהליך זה ננסה לשפר את הריביות והתמהילים שהבנקים מציעים, וכך לחסוך במשכנתה, על ידי שינוי מסלולי הריבית, שינוי תקופת ההלוואה, והשוואה מול הצעות טובות יותר שקיבלנו מבנקים אחרים. בסוף השלב הזה, בוחרים את התמהיל הזול והמתאים ביותר לצרכים שלכם, ומתקדמים עם הבנק לפתיחת תיק המשכנתה.

שלב ג' – פתיחת תיק המשכנתה:

בשלב זה נסיים את שלבי הבירוקרטיה האחרונים הכרוכים בלקיחת המשכנתה. שאי חיצוני מטעם הבנק יעריך את שווי הנכס, בכדי לקבע סופית את שווי הנכס לצורך קבלת המשכנתה, אשר יעמוד על הנמוך מבין הערכת שווי השמאי או המחיר הנקוב בחוזה הרכישה. לאחר מכן נספק בטחונות לבנק, בטחונות אשר ישמשו את הבנק למשכון הנכס כבטוחה להלוואת המשכנתה אשר תקבלו. תחילה, הבנק יבקש לרשום על שמו "הערת אזהרה" בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל על מנת שלא תוכלו למכור את הבית ללא אישורו, בנוסף הבנק ירשום את משכון הדירה ברשם המשכונות. בשלב זה נצטרך לספק לבנק ביטוח חיים למשכנתה וביטוח נכס. ביטוח החיים נועד שבמקרה ואחד הלווים נפטר, חברת הביטוח תכסה את המשכנתה והבנק יקבל את כספו חזרה, באותו אופן, ביטוח הנכס נועד שבמקרה ויגרם נזק לנכס כתוצאה מרעידות אדמה וכו', חברת הביטוח תכסה את המשכנתה. בנוסף ידרשו חתימות על מסמכים שונים עבור הבנק על ידי מוכרי הנכס, למקרה של ביטול העסקה.

שלב ד' – קבלת הכסף:

לאחר השלמת כל הבטחונות הנדרדים עבור קבלת משכנתה, ובדיקה אחרונה של תקינות תיק המשכנתה על ידי הבנק, הבנק יעביר את כספי המשכנתה ישירות למוכר הנכס, ובזה נגמר תהליך המשכנתה!