רכישת דירה מקבלן הינה שונה מרכישת דירה יד שניה במספר היבטים אשר יש להתחשב בהם בעת לקיחת משכנתה לרכישת הדירה. יש לתת חשיבות רבה למתווה התשלומים לקבלן ולהצמדה למדד תשומות הבנייה, להתחשב בעלויות הנלוות המתווספות לעלות הדירה ולסיכונים הייחודיים הקיימים ברכישת דירה מקבלן.
חשוב לדעת ששווי הנכס מנקודת המבט של הבנק כוללת אך ורק את השדרוגים והתוספות אשר סוכמו מול הקבלן וכלולים בחוזה הרכישה. כלומר, כל שדרוג שהנכם מתכננים לבצע לאחר הרכישה אינו נכלל בשווי הנכס, ממנו נגזר ההון העצמי המינימלי הדרוש לביצוע העסקה. לדוגמה, היה ותרכשו את הדירה ללא מזגנים, עלות הרכישה וההתקנה של המזגנים אינו נכללים בחישוב שווי הנכס, ולכן לא ימומנו על ידי משכנתה מהבנק, אלא על יד ההון העצמי אשר נשאר לאחר השלמת הרכישה, בדומה לעלויות שיפוץ בררכישת דירה יד שניה. לכן יש להכין תקציב שמקורו בהון העצמי לרכישת הריהוט, מוצרי חשמל וביצוע ההתאמות הנדרשות לדירה לאחר הרכישה, מאחר ואלו אינם יממונו על ידי המשכנתה. בנוסף, בשונה מרכישת דירה יד שניה אשר מחייבת שמאות, בעת רכישת דירה מקבלן, ברוב המקרים שמאות אינה נדרשת על ידי הבנק.
בנוסף, בדומה למשכנתה לדירה מיד שנייה, גם במשכנתה לרכישת דירה מקבלן עלויות העסקה הנלוות כגון שכ"ט עור ך דין, אינן ימומנו על ידי המשכנתה, אלא בעזרת ההון העצמי, ובנוסף לשכר הטרחה של העורך דין מטעם הרוכש, נדרש לשלם גם את דכר הטרחה של העורך דין מטעם הקבלן אשר בנוסף גם יבצע את רישום זכויות הדירה והבניין בטאבו.
מתווה התשלומים בעסקת רכישת דירה מקבלן הינו כולל בדרך כלל תשלום חלקי בעת חתימת העסקה והשלמת סכום הרכישה בפעימות בזמן הבניה עד לקבלת המפתח. הבנק יאשר את מלוא סכום המשכנתה לרכישת הדירה בעת חתימה על המשכנתה, אך ישחרר את הכספים לקבלן בחלקים לפי מתווה התשלומים שהוסכם בחוזה הרכישה. ברוב המוחלט של המקרים, התשלומים הדחויים יהיו צמודים לממד תשומות הבניה, וכל עליה של מדד זה תייקר את עלות הדירה.
מהו מדד תשומות הבניה? מדד המודד את עלות סל חומרי הגלם הנדרשים לבנייה – בטון, ברזל וכו'. הצמדת התשלוימים הנדחים למדד תשומות הבנייה נועדה להגן על הקבלן מעת עליית מחירי חומרי הגלם בעת הבניה ושחיקת הרווח היזמי כתוצאה מאינפלציה זו.
חשוב לציין שההצמדה למדד מתחילה מיום החתימה על חוזה הרכישה, וחלה רק על הכספים אשר טרם הועברו לקבלן. מדד תשומות הבנייה נמצא כמעט תמיד בעלייה ולכן בעת לקיחת משכנתה לרכישת דירה מקבלן יש לתכנן בקפידה את תשלום הפרשי ההצמדה בכדי להמנע מהפתעות מיותרות.
הפתרון הראשון להתמודדות עם הפרשי ההצמדה הוא שמירה של חלק מההון העצמי בפקדון / חסכון, אם נותר לאחר התשלום הראשון, בכדי לצבור ריבית אשר תכסה לפחות חלק מתשלומי ההצמדה.
הפתרון השני הינו להקדים את התשלומים לקבלן ובכך להמנע מתשלומי הצמדה לגמרי. אך הקדמת התשלומים מחייבת לקיחת המשכנתה מוקדם יותר ויכולה להכביד על הרוכשים המשלמים דמי שכירות או משכנתה קיימת באותו הזמן עד לקבלת המפתח. את בעיה זו ניתן לפתור בעזרת הלוואת בלון או הלוואת גרייס חלקי או מלא, בדומה למשפרי דיור, ובכך לדחות את החזרי המשכנתה לרכישת הדירה מהקבלן, ובכך נמנע עומס וקושי מיותרים על התקציב החודשי וההתנהלות הכלכלית של המשפחה. לכל פתרון יש יתרונות וחסרונות משלו, וכמובן שקיימים מספר פתרונות נוספים להתמודדות עם הצמדת התשלומים למדד תשומות הבניה, ולכן חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי אשר יעזור למצוא את הפתרון המתאים לכל לקוח.
בנוסף להצמדת התשלומים למדד תשומות הבנייה, קיימים סיכונים נוספים בעת רכישת דירה מקבלן. הסיכון הראשון והמשעמותי ביותר הוא פשיטת רגל של הקבלן בעת הבניה, ולכן יש לוודא כי לקבלן הבונה יש בנק המלווה את הבניה ונותן ערבות לרוכש על כל סכום שהועבר לקבלן על פי חוק המכר. במידה וקיים בנק או גוף פיננסי המלווה את הקבלן – כספכם בטוח. סיכון נוסף הינו עיכוב במסירת הדירה, אשר יכול להיות עיכוב קטן וסביר של כמה חודשים בודדים וגם עיכוב של כמה שנים. עיכוב במסירת הדירה יכול לגרור בעיות בפרעון הלוואת בלון, או סיום הלוואת הגרייס וכתוצאה מכך תשלום שכירות/משכנתה קיימת בנוסף ךתשלום החזרי המשכנתה על הדירה החדשה – מה שיצור עומס כלכלי על משק הבית. בנוסף ייתכן ותצטרכו למצוא פתרון דיור זמני עד לקבלת המפתח – פתרון אשר יכול להיות יקר מאוד ולכן חייב להתחשב בסיכונים אלו בעת רכישת דירה מקבלן.
לסיכום, רכישת דירה מקבלן הינה עסק מורכב, לעתים הרבה יותר מרכישת דירה יד שניה, במיוחד בהיבט המימוני, ולכן כדאי לעשות זאת בליווי של יועץ משכנתה מקצועי.
