משכנתה לבנייה עצמית תתאים לאנשים שרוצים לבנות בית פרטי בכוחות עצמם. מדובר בהליך שיש להבין אותו לחלקיו ולשלביו. מי שמעוניין לממן אותו, יכול לעשות שימוש כאמור במשכנתהמסוג זה (שכן מדובר במוצר פיננסי לכל דבר). למשכנתה מסוג זה, יש מאפיינים שונים ממשכנתאות אחרות והיא אכן מיועדת להתאים יותר להליך הדרגתי של בנייה עצמית.
מה משותף ודומה בין משכנתה לבנייה עצמית לבין משכנתה רגילה?
לפני שנבדוק מה ההבדל בין הלוואה למשכנתה לבנייה, נבין מה הדמיון. הדמיון והמשותף בין משכנתה לבנייה עצמית לבין משכנתה רגילה, הוא, שעבור שני המקרים – מבקש ההלוואה פונה לבנק על מנת לבקש הלוואה שתממן חלק מערך הנכס לרכישה. בהינתן הסכמת הבנק, הנכס משועבד לבנק ולבנק אפשרות למכור את הנכס באם ההלוואה לא תיפרע על פי ההסכם. כך שהבנק מכוון לקבל תמורה להלוואה, בין היתר, בעקבות ריביות המתווספות להחזרים על ההלוואה.
מה הליך משכנתהלבנייה עצמית יכול לערב מבחינה בירוקרטית?
כשמדברים על משכנתהלבנייה עצמית, הרי שמדברים על הליך המערב הוכחות ואסמכתאות המעידות כסימוכין על יכולתו של מבקש ההלוואה לעמוד בפרויקט מסוג זה שהציע. הדבר כולל את השקעת הזמן, הטיפול בבירוקרטיה וכן הלאה. בהינתן שמבקש ההלוואה מעוניין לקחת את הנתיב הזה, ביכולתו להציג לבנק סימוכין המעידים על יכולתו לעשות זאת. בין היתר, עליו להציג בפני הבנק תוכנית בנייה מאושרת, היתר בנייה, חוזה פיתוח בינו לבין הקבלן ובכלל – להציג נתונים על השטח לבנייה. במקרים מסוימים, אפשר שהבנק יבקש הוכחות או ערבויות. ניתן לברר על יעוץ משכנתא על מנת להבין את המאפיינים השונים שאולי יש לערב בנושא.
אילו שיקולים לוגיסטיים יכולים לעלות במסגרת משכנתהלבנייה עצמית?
משכנתהלבנייה עצמית יכולה לערב מספר שיקולים. לדוגמה, אפשר שיעלו אתגרים לוגיסטיים כמו גם טכניים, אשר יערבו את היכולת ליזום ולהגיב במהלך הפרויקט. להבין מה קורה ולשקול דרכי פעולה רלוונטיות להמשך הדרך. יתרה מכך, ייתכן שינויים טנטטיביים בעלויות. ייתכן, כי במהלך ייעוץ משכנתהלבנייה, היועץ ימליץ לבנות את התכנית תוך התייעצות עם קבלנים או ארכיטקטים אשר יסייעו בהליך הבנייה. תכנית אשר תכלול חריגות אפשריות בהתאמה לאופייה של הבנייה העצמית.
מאפיין ייעודי נוסף עבור משכנתה לבנייה עצמית, הוא עצם קבלת סכומי ההלוואה על בסיס שלבי הבנייה. עם התקדמות שלבי הבנייה, המשכנתה תמשיך להינתן ותשלומיה יתקבלו. וזאת, אולי, מתוך כוונה לחלק את התקציב באופן אחראי. יש שיבחרו לרכוש ביטוח משכנתא, על מנת לכסות סכומים בהינתן מקרה בו הבנייה תופסק.
מה לגבי אחוזי המימון של משכנתה לבנייה עצמית?
כיצד עובדת משכנתה לבנייה עצמית? שאלה מצוינת. כבמקרים אחרים הנוגעים לבקשת משכנתה– על המבקש לגשת לאחד ממוסדות המימון למשכנתאות ולהגיש בקשה עבור משכנתה לבנייה עצמית. באם מדובר בדירה ראשונה, באפשרותו של הבנק להציע מימון עד 75 אחוזים ממחיר המגרש ועלות הבנייה עצמה. על כן, על מבקש המשכנתה להביא עימו 25 אחוזים של הון עצמי להליך. אין זה אומר שהבנק הולך להציע 75 אחוזים, וכי על המבקש להציע 25 אחוזים של הון עצמי. יכול להיות שהבנק מצידו יציע תמהיל אחר. לדוגמה, באם הבנק מעוניין להשאיר מספר אחוזים "בצד", למקרה שאולי תהיינה חריגה ותהיה סיבה לבצע השלמה.
בעניין זה, יש לזכור – כי הבנק כנראה יעדיף שהבנייה תושלם. וזאת, כי יהיה יותר ערך במכירת המגרש לאחר שהבנייה הושלמה. הבנק לא חייב להציע כסף נוסף עבור משכנתה לבנייה עצמית, על מנת להשלים את הבנייה – אך הוא יכול, באם הוא מעוניין לעשות משהו עם הנכס או למנף את מכירתו, באם הנסיבות מאפשרות לו למכור אותו. כאמור, הבנק יעניק תשלומי משכנתה בהינתן להתקדמותה של הבנייה. ניתן להראות לבנק אישורים מקבלן ושמאי מקרקעין, שאולי ימונו מטעם הבנק – על מנת להציג את התקדמות הפרויקט ובהתאמה לחוקים שונים, לאורך שלבים שונים בהשלמת הפרויקט.
ישנם מספר מסלולים עבור משכנתה לבנייה עצמית, כמו:
1. ריבת קבועה
2. ריבית משתנה
3. ואפילו, ריביות שיכולות להשתנות עם התשלומים
אז מה ההבדל בין הלוואה למשכנתה לבנייה עצמית?
נוכל לשאול, מה ההבדל בין הלוואה למשכנתה לבנייה. שכן, יש אפשרות ברורה ופשוטה לקחת הלוואה מאשר משכנתה לבנייה עצמית. ובכן, התשובה יכולה להיות תלוית מקרה. בין השיקולים, שניתן אגב לבחון אותם במסגרת ייעוץ למשכנתאות – ניתן לשקול את סכום ההון העצמי שרוצים לרתום, כמות המימון שרוצים לקבל וכוונות לעתיד לבוא. עם משכנתה לבנייה עצמית, ישנם יתרונות שונים. לדוגמה – סכומי מימון גבוהים באופן יחסית, שניתן לפרוס את ההחזרים על תקופה של עד 30 שנים. ניתן לווסת גם את כמות ההחזרים ולהקטין או להגדיל על פי רצון. אם כי, תקופת פריסת התשלומים וגודל התשלומים יכולים להשפיע על גובה המשכנתה עצמו, כדרך הריביות. על כן, תקופת החזרים רבה יותר ותשלומים קטנים יותר יכולה להוסיף כמות כסף להחזר הכולל למשכנתא.
מעבר לכך, משכנתה לבנייה עצמית מאפשרת לקבל את הכספים בצורה הדרגתית. על כן, אם היתרון הוא היכולת לקבל סכומי מימון גבוהים יחסית לאורך תקופת החזר ארוכה יחסית (כמו גם משחק עם הריביות בשל כך), אזי שזהו אחד ההבדלים העיקריים בין משכנתא לבנייה עצמית לבין "הלוואה רגילה". הבדל נוסף, הוא העלויות הרלוונטיות פר מסלול, שגם אותן ניתן לקחת בחשבון ולברר עליהן פרטים נוספים, אולי במסגרת ייעוץ למשכנתאות. יש לציין, כי במסגרת הלוואה רגילה אין עניין למשכן את הנכס אלא לספק ערבויות אחרות בהתאם לבקשה, כמו נגיד, ערבויות אישיות או התחייבות ערבים. ייעוץ משכנתאות יכול לסייע בהבנת המסלולים, הנסיבות, המאפיינים, היתרונות היחסיים וכן הלאה בנושא משכנתא לבנייה עצמית.
