מסורבי בנק, זה ביטוי המתאר אנשים אשר קיבלו סירוב לבקשה שלהם מהבנק. לעתים, אפשר שהסירוב לבקשה לא תלוי במי שהגיש אותה, לעתים ניתן לבחון את הסיבה לסירוב ולמצוא פתרון. כך או כך, התנהלות נבונה מול הבנק יכולה לסייע בקבלת משכנתא למסורבי אשראי.
מהי משכנתא למסורבי אשראי?
יש לציין, כי סירוב לא בהכרח נובע מנקודה פיננסית. גם אנשים אמידים, משפרי דיור וזוגות צעירים יכולים להיתקל בכך. באם נחתם הסכם רכישה מול מוכר, סירוב משכנתא יתבטא בביטול עסקת הרכישה או בסנקציות אחרות הקשורות להפרת החוזה. על כן, משכנתא למסורבי אשראי היא זו שניתן לבקש לאחר סירוב למשכנתא, כדרך תיקון בקשה או נתוני אשראי מטעם המבקש.
מה זה מסורבי משכנתא? כאמור, מדובר בביטוי מסוים לתיאור מצב בו הבנק סירב להעניק משכנתא. יש לציין, כי מדובר במוצר פיננסי, המאפשר לרוכשים אותו, לרכוש סכום כסף לרכישת נכס נדל"ני. מדובר אפוא בעסקה שיכולה להימשך כשנים, כאשר הלווה משלם לבנק פר החזרים חודשיים הכוללים קרן וריביות. כאמור, מדובר בעסקה המערבת סכום כסף ותקופת החזר. הבנק, מעוניין לבדוק מי הצד הלווה. ועל כן, מבצע בדיקת רקע פיננסית. באם הבדיקה מחזירה חיווי של דירוג אשראי נמוך, יכול להיות שזה יהווה סיבה לסירוב משכנתא.
רשימת פקטורים להתבוננות
אילו סיבות יש לכדי סירוב? ובכן…
1. הבקשה למשכנתא, לא מתאימה, מבחינת בדיקת הבנק – ליכולת מגיש הבקשה או דרישות הבנק. על כן, ייעוץ משכנתא יכול להכין את המבקש הן מה לבקש, והן איך להגיב בהינתן תגובה מן הבנק.
a. למעשה, ניתן להגיב כדרך תיקון סוג הבקשה למשכנתא
b. התאמת המשכנתא לקריטריוני הבנק (כמו סכום המשכנתא, שיעור מימון ומאפיינים אחרים)
c. ואפילו, לחפש בנק המציע משכנתא בתנאים המתאימים
2. דירוג אשראי נמוך
a. יש לזכור שהבנק יכול להוציא את נתוני האשראי של מבקש ההלוואה
b. וזאת על מנת לבדוק ולבחון את יכולתו של המבקש להחזיר את תשלומי המשכנתא
c. בין הפרמטרים שיכולים להופיע בנתוני האשראי הינם ותק בעבודה, גיל, היקף הכנסות, שיקים, מגבלות, עמידה בהלוואות קודמות, עמידה בהוראות קבע, ענייני הוצאה לפועל ופשיטת רגל, חשיפה גבוהה לאשראי וכן הלאה.
3. סטטוס "מוגבל" בחשבון הבנק.
4. בקשת משכנתא ששיעור החזרה עולה על 50 אחוזים מההכנסה. כאשר חלק מהבנקים, ויש שיגידו גם מרביתם – לא מאפשרים החזר גבוה מ-40 אחוזים ואף כשליש מההכנסה.
5. אלמנט ההכנסות המדווחות: הכנסות חד פעמיות ולא קבועות, או כאלה שאין בעבורן אסמכתן – לא בהכרח ייחשבו כבסיס החזר חודשי למשכנתא. על כן, ההתחשבות היא בהכנסות המדווחות "והרשמיות", לא בהכנסות מסוגים כאלה ואחרים שאינן.
6. ענייני רישום דירה, או "בטוחה שאינה מאושרת". על רישום הדירה להיות תקין מבחינת רשות מקרקעי ישראל כמו גם בלשכת רישום המקרקעין. בלי חילוק דירה, חריגות בנייה, שעבוד או עיקול נכס, שימוש חורג בנכס וכו'.
כיצד ייעוץ משכנתא יכול לסייע באבחון וניתוח פעולות אפשרויות?
נניח כי התרחש סירוב. מה הצעד הבא. ובכן, זה תלוי מה רוצים לעשות. בהינתן שבנק מסוים אכן סרב, ניתן לעצור ולהימנע מלהמשיך בקשות על מנת לבדוק מה הייתה נקודת הסירוב. ייעוץ משכנתא יכול לסייע באבחון הגורם. זאת על מנת לבדוק מה יש לשנות, אם בכלל – על מנת למקסם את סיכויי האישור ותנאי המשכנתא הזמינים. מעבר לכך, הבנק יכול לראות שהתקבל סירוב בבקשות קודמות, מה שיכול למנוע הגשה לתקופה מסוימת. על כן, אם יש מחשבה שהבנק עלול לסרב מסיבה כזו או אחרת, יכול להיות שזה יהיה נכון להתייעץ עם יודעי דבר על מנת, מלכתחילה, למקסם את שיעורי ההצלחה בהגשת הבקשה.
מהו דוח נתוני אשראי?
באופן עקרוני, בנקים בודקים מספר אלמנטים על מנת לאשר או לסרב לבקשה. כדרך כך, הם מקבלים מידע על התנהלות פיננסית. משנת 2019, הבנקים יכולים להשתמש בדוח מאגר מידע ממשלתי הנקרא דוח נתוני אשראי. מדובר אפוא על גישה ישירה למעין דירוג אשראי, המתבסס על ניתוח אלגוריתמי של לשכת נתוני האשראי אשר ייצרה אותו, בהתבסס על נתונים השמורים במסד של בנק ישראל. מידע זה יכול לשמש ככלי מסוים בשיקוליו של הבנק.
הנתונים המאוחסנים בבנק הנתונים של בנק ישראל קשורים להתנהלות פיננסית קודמת של הלווה. כמובן, יש אפשרות לסרב לאיסוף הנתונים אלא שאז הבנקים לא יזכו להחזיק בדוח נתוני אשראי ועל פי כן לא תהיה להם דרך לבסס את החישוב שלהם. זה לא בהכרח מהווה יתרון באם רוצים שכן יהיה להם מידע שיעזור להם להגיע להחלטה. כך או כך, יש לציין, כי יש אנשים שחושבים שישנם נתוני אשראי אשר אינם מדויקים כי הם מתבססים על רשומות לא עדכניות. באם נתון זה משפיע על דירוג חיווי האשראי, יכול להיות שניתן לגשת לזה ישירות, לבצע תיקון ואז לגשת לבנקים ולהגיש בקשה בהתאם. על כל פנים, בהינתן סירוב מהבנק, ניתן לבדוק את דוח נתוני האשראי ובלקשו מבנק ישראל באופן עצמאי על מנת לבדוק אם ישנם נתוני ברי תיקון, אשר תיקונם תשנה משהו בהליכים. או, מלכתחילה לעשות זאת ולוודא כי יש דירוג אשראי נהדר טרם הפנייה לבנק.
לסיכומו של דבר…
קבלת משכנתא למסורבי אשראי תלויה במידה מסוימת בסיבה לסירוב מלכתחילה. באם מדובר בתיקון הניסוח, אפשר פשוט לעשות את זה. ניתן להתייעץ עם בעלי מקצוע מומחים לדבר על מנת לראות מה ניתן לדייק ולשנות על מנת להניב תוצאה חדשה. לדוגמה, יועצים אשר מתמחים בנישה זאת, שיכולים לסייע בניתוח הסיבה לסירוב ובגיבוש תכנית פעולה לאישור, ואף הפעלת קשרים רלוונטיים על מנת לכוון לקבלת האישור.
