אם אנו מדברים על הלוואת משכנתא, אשר לא נלקחת מבנקים מסחריים – אנו מדברים על משכנתא במימון חוץ בנקאי. ישנם מקרים, בהן משכנתא שכזו תהיה רלוונטית ומתאימה יותר מאשר משכנתא בנקאית. ניתן להתייעץ עם יועץ משכנתאות מנוסה ונבון על מנת להבין באילו מקרים מדובר. כך או כך, הנקודה היא שישנו גורם נוסף המעניק משכנתאות, מלבד בנקים מסחריים – אך יש לוודא כי אכן מדובר בהלוואה רלוונטית ומתאימה.
מהי משכנתא במימון חוץ בנקאי?
משכנתא במימון חוץ בנקאי, בשונה ממשכנתא בנקאית, היא קבלת מימון למען רכישת נכס מגורם פיננסי אשר איננו בנק מסחרי. יש למעשה מספר גורמים שכאלה אשר ניתן לפנות אליהם לקבלת הצעה, ולבחון כל הצעה לגופה. באילו גופים מדובר?
1. בתי השקעות
2. קרנות הון
3. חברות אשראי
4. חברות ביטוח
5. סטרטאפים בתחום הפינטק / הלוואות P2P
כך או כך, שווה לבדוק אם החברה מפוקחת בידי הממשלה ורשויות החוק. הפיקוח לא אומר שהעסקה שהן יציעו היא משתלמת באופן אוטומטי, אך כן, שלכל הפחות, יש פיקוח על הקפדה על רגולציות והנחיות.
למי משכנתא במימון חוץ בנקאי יכולה להתאים?
משכנתא במימון חוץ בנקאי יכולה להתאים לאנשים רוצים לקבל משכנתא, ואולי לא קיבלו אישור לכך מטעם בנקים מסחריים. לחילופין, ההצעות שקיבלו אינן מהוות עבורם משהו שבאמת בא להם לקבל. כלומר, משכנתא בנקאית מבחינתם, מפתה פחות מאשר משכנתא חוץ בנקאית – במילים אחרות, יש משהו שהם רוצים לקבל עם משכנתא במימון חוץ בנקאי ועל כן זה נראה להם כמו הצעה טובה יותר. כך או כך, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתא על מנת לחקור את טיבה של הצעה כזאת או אחרת על מנת לראות את התנאים השונים בה.
באופן כללי, אם בנק מסחרי מסרב להעניק משכנתא לאנשים מסוימים, כנראה מדובר על מאפיינים שמבחינתו לא מאששים את הבנק כי ההלוואה תוחזר. כמו לדוגמה:
1. עניינים שיקים
2. משכורות שאינן סדירות
3. חריגות אשראי
4. הגבלות חשבון
5. הכנסות נמוכות באופן מיוחד
a. שכן, הבנק כנראה לא ירצה להעניק הלוואה שההחזר החודשי בענייה עולה על 40 אחוזים מההכנסה הפנויה
6. בקשת מינוף גבוה משיעור הסיכון שהבנק מעוניין לאשר
7. מי שאולי הכריז על פשיטת רגל
מה ההבדל בין סוגי המשכנתאות?
באילו מקרים משכנתא במימון חוץ בנקאי יכולה להיות רלוונטית – ניתן לשאול. כאמור, מדובר במקרים בהם הבנק לא מאשר את ההלוואה. במקרים אחרים, מדובר במקרים בהם משכנתא חוץ בנקאית מוצעת בתנאים רצויים יותר. במקרים אחרים, מי שמעוניין לקבל מימון, ומחזיק באמתחתו נכס – יעדיף למשכן את הנכס כנגד הלוואה חוץ בנקאית, מאשר למהר ולמכור את הנכס במחיר שאולי לא משקף את ערך השוק.
מעבר לכך, יש שיגידו כי חברות חוץ בנקאיות יכולות להעניק תנאים משתלמים יותר בנסיבות מסוימות. זאת, עקב הגודל והרגולציה התקפה לגביהן. משכנתא לכל מטרה, לדוגמה, יכולה, במקרים מסוימים – להגיע בתנאי מימון זולים יותר במסגרת משכנתא חוץ בנקאית.
להבדיל ממשכנתא בנקאית, משכנתא חוץ בנקאית תילקח לאורך פרק זמן קצר יותר משמעותית אל מול משכנתא רגיל. במקרים מסוימים, ניתן לקחת אותה עד תקופה של 3 שנים (להבדיל מ-30 שנה במשכנתא רגילה). כאשר, המטרה מאחוריה – היא לייצר הבראה כלכלית, ומציאות כלכלית חדשה – ולהסתייע בזה תוך חזרה למערכת בנקאית "סטנדרטית". ואז אולי, למחזר את אותה משכנתא בתנאים עדיפים כדרך המערכת הבנקאית הרגילה.
כיצד יכולה להתבטא היעדר הרגולציה של בנק ישראל על היצע המשכנתאות?
יש לציין, כי חברות מימון חוץ בנקאיות, אינן כפופות בהכרח לנהלי בנק ישראל – ועל פי כן, יכול להיות שיש דברים שהן יכולות להציע אשר בנקים לא. אם כי, מומלץ להתייעץ עם גורמים יודעי דבר על מנת לראות מה זה אומר לגבי צד הלקוח, ומה ההגנה הניתנת לו במסגרת עסקאות שונות. כיצד יכולת התמרון של החברות החוץ בנקאיות באה לידי ביטוי? להלן מספר ביטויים:
1. באם בנקים יכולים להעניק מימון עד 50 אחוז מערך הנכס עבור הלוואה לכל מטרה בשעבוד נכס, הרי שחברות מימון יכולות, בנסיבות מסוימות, גם להעניק הלוואה רבה יותר.
2. באם בנקים יכולים לאפשר החזר חודשי המגיע עד גובה 40 אחוזים מההכנסות נטו של מי שמבקש ללוות, חברות חוץ בנקאיות יכולות להגיע גם לטווח של 50 עד 60 אחוזים ואולי גם מעבר לכך.
3. באם הבנקים מציעים משכנתאות עד גיל 75, הרי שחברות חוץ בנקאיות יכולות גם לאפשר לקיחת משכנתאות בגילאים מבוגרים אף יותר.
4. יש שיגידו כי חברות חוץ בנקאיות מגיעות עם "ראש פתוח" יחסית כלפי אנשים שהכריזו על פשיטת רגל, ועל היסטוריית אשראי עם דירוג שלילי יחסית.
מסלולי משכנתא?
חברות חוץ בנקאיות יכולות להציע משכנתא במימון חוץ בנקאי במסלולי משכנתא שונים. יש שיגידו, כי מבחינתם, המסלול המועדף הוא מסלול הפריים. שכן, מדובר בריבית פריים שקופה לכל, נהוגה במשק ועל כן רוב החברות אפילו יעניקו הלוואות במסלול פריים, אם לא במסלול פריים בלבד. בעוד שחלק מהחברות הכינסו גיוון למסלולים והציעו מסלולים קבועים (אם כי, יש לציין, צמודי מדד). באופן המאפשר לקבל מידה מסוימת של וודאות, לאור כך שאין הריבית משתנה – כאשר הקרן של ההלוואה אכן צמוד למדד המחירים לצרכן. שוב, מדובר במקרה ששווה להתייעץ עם יודעי דבר מקצועיים ונבונים על מנת להבין את האספקטים השונים של מסלולי ההלוואה.
האם יש סיבה להתייעץ עם יועץ משכנתא בעניין משכנתא במימון חוץ בנקאי?
ישנם חסרונות יחסיים עבור משכנתא במימון חוץ בנקאי, כמו:
1. ריביות
a. המתבססות על פרמטרים מסוימים ונועדו לשקף רמת סיכון הנודעת להלוואה.
b. אפשר שיתבססו על גובהה ההלוואה והערבונות המעורבים, לרבות מאפייני הלווה
c. יש לציין כי ניתן לנהל משא ומתן על הריבית (שזה הרי התשלום עבור המוצר הפיננסי אשר נקרא הלוואה)
d. יש שיגידו כי הריביות יהיו בטווח של 5 עד 13 אחוזים ואולי גם מעבר לכך
2. תקופת הלוואה קצרה יחסית
a. במקרים מסוימים אפשר שההלוואות ייפרסו על תקופות זמן ארוכות יותר, כן, גם עשרות שנים
ואולי ניתן להאריך את הרשימה. בכל מקרה, התייעצות עם גורמים מתאימים יכולה להאיר אור על הנושא.
