מחזור משכנתא

מחזור משכנתא מאפשר לאנשים למחזר את המשכנתא שלהם. כלומר, לקחת אותה מחדש. מה הערך בכך? כשלוקחים משכנתא מחדש, לוקחים משכנתא בתנאים חדשים – כאשר המטרה היא להתאימם אישית באופן מיטיב והולם. כשעושים זאת באופן מדויק ונבון, זה יכול להניב חיסכון משמעותי בעלויות המשכנתא.

מה מטרתו של מחזור משכנתא?

במילים אחרות, מחזור משכנתא נועד לסייע בשדרוג תנאי המשכנתא הקיימת, והוזלת עלויות בהתאם. בהינתן שמישהו לקח משכנתא בשלב מסוים בחייו, ולאחר זמן מה היו תמורות ותנועות בשוק המשכנתאות וכעת יש לו אפשרות לקבל משכנתא בתנאים אחרים ומועדפים, יש לו אפשרות למחזרה. מחזור משכנתא כולל את סגירת המשכנתא הקודמת כדרך פירעונה המוקדם. כאשר הכוונה היא שהמשכנתא הבאה תהיינה מתאימה יותר. בדיקה של יועץ משכנתאות נבון ומיומן יכולה להקל על התהליך. 

למעשה, מחזור משכנתא יכול להתאים עבור כל שינוי שרוצים לעשות במשכנתא. בין אם רוצים לשפר את תנאיה, ובין אם פשוט רוצים לשנות משהו בתנאי התשלום. לדוגמה, באם רוצים להגדיל את התשלומים החודשיים. ומדוע להגדיל? ובכן, ככל שמשלמים את הקרן מהר יותר, לא רק שהמשכנתא תיפרע מהר יותר – יהיו נא גם פחות ריביות. זאת, בהתאם לתנאי המשכנתא ונסיבותיה. באופן כללי, הדבר יאפשר פירעון מוקדם יותר כמו גם חיסכון מסוים בעלויות המשכנתא. יש לציין, כי משכנתא הינה הלוואה, והלוואה היא מוצר פיננסי. המוצר הוא הכסף, והתשלום לגביו הוא הריביות. היכולת לשלם פחות ריביות היא היכולת לרכוש את ההלוואה בעלות נמוכה יותר.

מה הן העלויות השונות המעורבות (או יכולות להיות מעורבות) במחזור משכנתא?

ישנן עלויות עבור מחזור משכנתא אשר יכולות להילקח בחשבון עבור מי שרוצה לבחון את הכדאיות של מחזורה. לדוגמה, אפשר שעלות אחת תכלול 0.25 אחוזים מגובה ההלוואה עבור פתיחת התיק. כאשר רישום אזהרה בטאבו, עלותה 250 ₪. עלות שירותיו של שמאי מטעם הבנק יכולה לנוע סביב 800 ₪, ומטעם שירותים פרטיים גם יכול להגיע ל-3,000 ₪ בנסיבות מסוימות. מעבר לזה, אפשר שתהיינה עמלה תפעולית על ביצוע הפעולה, בסך 60 ₪. וזאת, מבלי לציין עמלת היוון / פירעון מוקדם (לגבי סילוקה המוקדם של ההלוואה). יש לציין, כי בנסיבות מסוימות אפשר שהבנק יזכה את הלקוחות על העמלות השונות, באם סילוקה המוקדם של המשכנתא מייצר רווח גם עבור הבנק באותה עת. מעבר לכך, ישנן עמלות נוספות אשר לא מנינו כעת וניתן להתייעץ עם גורמים מתאימים על מנת להבין את מהותן.

מהי עמלת היוון / פירעון מוקדם? 

ישנם מסלולים, שיש בהם עמלת פירעון מוקדם. בעת מחזור משכנתא, ניתן להתייעץ עם גורמים מתאימים על מנת לבדוק אם נכון להשקיע במסלולים שיש עבורם עמלת פירעון או לא. באופן כללי, מדובר על דרך, מצד הבנק, לקדם את השקעתו. מה זה אומר? ובכן, נניח שמישהו החליט לרכוש הלוואה בסך מיליון שקלים. ההלוואה נלקחה למשך תקופה של 20 שנים. הריבית הייתה 4 אחוזים. נניח, כי לאחר 10 שנים, הוחזרו חצי מיליון שקלים. ובעת זאת, אותו אדם מעוניין לבצע מחזור משכנתא. כלומר, לפרוע את המשכנתא הקודמת, 10 שנים לפני "הזמן המוסכם". בעת הפירעון, תיבדק הריבית הקיימת. שכן, אם הכסף חוזר לבנק, הבנק כביכול פנוי למכור / להלוות אותו ללקוחות אחרים. בעיקרון, אם הבנק צפה לקבל 10 שנים של 4 אחוזי ריבית על סכום של חצי מיליון ₪, כעת יש לו חצי מיליון ₪ שהוא יכול למכור / להלוות ללקוחות אחרים.

אם הריבית היא 4 אחוזים, אין שוני בין מה שהכסף בכל מקרה היה משיא עבורו. (זו כמובן, דרך מאוד פשוטה ובסיסית לחשוב על זה, ואין היא בהכרח מדייקת או קרובה מספיק לדיוק של הדברים). אם הריבית עומדת על 3 אחוזים, אז הבנק, כביכול, לא מרוויח את האחוז הזה – שהיה יכול להרוויח אם הכסף היה נשאר אצל אותו לקוח שביקש לבצע פירעון מוקדם לשם מחזור משכנתא. אם הריבית היא 5 אחוזים, אז הבנק מרוויח אחוז ריבית בהליכים. כך או כך, ההפרש בין הריביות, נכנס לתוך חישוב מסוים – וזה למעשה עמלת הפירעון המוקדם או ההיוון. ומתוך כך, ניתן לבדוק אם הבנק מרוויח מהפירעון המוקדם או שלא. לחילופין, ניתן מלכתחילה לבחור מסלולים שאין בהם פירעון מוקדם. לדוגמה, מסלול הפריים – לא אמור להיות עם פירעון מוקדם, ועם זאת, זה מאוד תלוי במרכיב הפריים ואם שיעורו אכן מהווה השקעה כדאית למסלול זה.

אילו סיבות אפשריות (בין היתר) ניתן לעשות בעבורן מחזור משכנתא? 

שאלה מצוינת, ביניהן, ניתן למנות:

1. הרצון לשנות את סכום ההחזרים החודשיים (ובכך להאריך או לקצר את תקופת המשכנתא ולהשפיע על שיעור הריביות)

2. כאשר רוצים להפחית את גודל המשכנתא כדרך פירעון חלקי או שלא שלה 

3. כאשר ניתן לקחת משכנתא בתנאים מועדפים יותר עקב ירידת ריבית משמעותית במשק 

4. באם יש פוטנציאל לקבלת הצעה משתלמת יותר, מבנק אחר

אילו עוד עמלות יכולות להיכלל במסגרת מחזור משכנתא?

ניתן לבצע מחזור משכנתא בכל בנק. כלומר, המשכנתא החדשה יכולה להתקבל בבנק שונה מזו שהתקבלה המשכנתא הקודמת. פעולה זו מערבת פתיחת תיק, ואולי פעולות אחרות הדורשות בתשלום. על כן, ניתן לשקלל את הרכבן כדי להמשיך ולבחון את כדאיותה של מחזור משכנתא בהתאם. בין העמלות, ניתן למנות עמלת היא הודעה מוקדמת. באופן עקרוני, ניתן להודיע 10 ימים מראש על הכוונה לפרוע את המשכנתא על מנת שזו לא תהיה בתוקף. מדובר אפוא על עמלה בגובה 0.1 אחוזים. 

עמלה נוספת, היא עמלת מדד ממוצע התקפה למי שלקח מסלול צמוד מדד. מדובר במסלול המאפשר לבנק לקבל פיצוי בענייני עליית מדד. גובה העמלה הוא חצי משיעור המדד הממוצע כפי שנמדד ב-12 מדדים שקדמו למועד פירעונה המקודם של המשכנתא. ישנה חשיבות לזמן בו מבצעים את הפירעון, מבחינת המועדים בחודש. ניתן להתייעץ עם גורם מקצועי על מנת להבין את משמעות הדבר ואת הכדאיות שבבחירת מועד מסוים לפירעון המשכנתא, בהתאם.