במהלך תקופת המשכנתה רבים מבעלי המשכנתאות מצליחים לחסוך כסף ומעוניינים לפרוע את חלקה או כולה, ורוצים לדעת מהן הקנסות והעמלות שכרוכות בפירעון מוקדם, חלקי או מלא, של המשכנתה. יש לציין כי עמלות וקנסות הפירעון המוקדם תקפות גם למקרה של מחזור משכנתה, בו למעשה נפרע את המשכנתה הקיימת בעזרת משכנתה חדשה. חישוב עמלות וקנסות הפירעון הינו חשוב בעת תכנון מחזור או פירעון מוקדם של משכנתה בכדי להצליח ולהבין את העלויות הכרוכות בפירעון והכדאיות של צעד זה.
פירעון מוקדם של המשכנתה יוריד את גובה ההחזר החודשי ולכן יגדיל את ההכנסה הפנויה של הלווים, מה שיעזור בניהול התקציב החודשי וההתנהלות הכלכלית של משק הבית. אך במידה ומשק הבית מצליח לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתה לפני הפרעון בהצלחה ובנוחות, יהיה נכון לקצר את שאר המסלולים שלא נפרעו בעת הפרעון המוקדם, לשמור על גובה ההחזר אליו הלווים רגילים, ובכך לקצר את סך תקופת המשכנתה ולחסוך בתשלומי ריבית והצמדה לבנק בעתיד.
עמלת הפירעון המוקדם מורכבת ממספר עמלות וקנסות שיש לשלם לבנק בעת הפירעון וכוללת את העלויות הבאות:
- עמלה תפעולית – עמלה קבועה הקיימת בכל סוגי ההלוואות הבנקאיות אשר עומד על גובה של כמה עשרות שקלים בממוצע.
- עמלה על אי הודעה מראש על פירעון מוקדם – עמלה זו נגבית בכדי לכסות את העלויות והשינויים בתיק המשכנתה ועומדת על כ-0.1% מסך סכום הפירעון. בכדי להימנע מעמלה זו יש להודיע לבנק על הכוונה לפרוע חלק או את כל המשכנתה לפחות 10 ימים מראש בעזרת טופס יעודי של הבנק.
- עמלת מדד ממוצע – מדד המחירים לצרכן מתפרסם כל 15 לחודש. במידה ותמהיל המשכנתה שלכם כולל מסלולים צמודים למדד המחירים לצרכן, והפירעון המוקדם שלכם מתבצע בין ה-1 לחודש ל-15 לחודש, הבנק ידרוש מכם לשלם עמלת מדד ממוצע כדי להימנע מהפסד בגין ההצמדה. העמלה מחושבת באמצעות שקלול ממוצע 12 המדדים לפני מועד הפירעון המוקדם שלכם. לכן, אם צפויה עליה משמעותית במדד בחודש הבא כדאי לכם למהר ולפרוע את המשכנתא בין ה-1 ל-15 לחודש זה ולא להמתין לחודש הבא. כאשר פורעים את המשכנתא לאחר ה-15 לחודש, אין צורך לשלם עמלה זו, אך עליכם לזכור כי תחויבו על ההצמדה למדד של אותו חודש. לפיכך, אם אתם חושבים כי המדד בחודש הבא יהיה נמוך במיוחד או שלילי, כדאי להמתין ולפרוע את המשכנתא לאחר ה-15 לחודש.
- עמלת היוון – עמלה זו היא העמלה המשמעותית והיקרה ביותר. עמלה זו נועדה כדי לפצות את הבנק על הפסד תשלומי הריבית הצפויים מהמשכנתה עקב הפרעון המוקדם. עמלה זו מחושבת בקירוב על ידי ההפרש בין ריבית המסלול אותו פרעתם לבין הריבית הממוצעת במשק לתקופת שנותרה למשכנתה לפני הפרעון, כפול השנים שנותרו למשכנתה אילולא הפרעון, כפול סך סכום הפרעון. עמלה זו תשלום רק במקרה והריבית הממוצעת במשק ליום הפרעון נמוכה מהריבית של המסלול אותו תפרעו, ונועגה, כאמור, לפצות את הבנק על הפסד תשלומי הריבית אותו צפה כי יקבל ממכם לעומת תשלומי הריבית אותם הבנק צופה לקהל אם ילווה את כספי הפרעון ללווה אחר. במידה והריבית הממוצעת במשק גבוהה מהריבית במסלול המיועד לפירעון, אין עמלות היוון. יש לציין כי עמלה זו אינה קיימת במסלולים של ריבית משתנה לתקופה של עד שנה כגון מסלול הפריים.
חשוב לדעת כי הלוואות זכאות הינן פתורות מעמלות פרעון למרות שמדובר בהלוואה בריבית קבועה וצמודה, מאחר ומדובר בהטבה מהמדינה לנוטלי משכנתאות זכאים. בנוסף, ככל שעבר זמן רב יותר במשכנתה לפני הפירעון המוקדם, כך בנק ישראל מחייב את הבנקים לתת הנחות בעמלות הפירעון המוקדם שיבקשו ממכם. הנחה זו יכולה להגיע עד ל-30% מעמלות הפרעון המוקדם כאשר המשכנתה נלקחה מלפני 5 שנים או יותר. בנוסף, אין עמלות פירעון מוקדם במקרה ופורעים מסלול משכנתה בנקודת עדכון הריביות, לדוגמה במסלול משתנה כל 5 שנים, כל 5 שנים מיום לקיחת ההלוואה במועד עדכון הריבית, נוכל לפרוע את המסלול או חלקו ללא כל קנס.
לסיכום, עמלות וקנסות פירעון המוקדם הינן משמועתיות לרוב וחייב להתייחס אליהן בעת תכנון המשכנתה, ובמיוחד בעת תכנון הפירעון המוקדם. בעזרת הבנה של מבנה העמלות נוכל לחשב כדאיות פירעון וגם לבחור את המסלול אותו עדיף יותר לפרוע, כמובן בהתחשב גם בחשיפה של אותו המסלול להצמדה ושינויים בהינתן מצב השוק הקיים ובכך לייצר חסכון גדול יותר. לאחיר הפירעון המוקדם, גובה ההחזר החודשי בהכרח ירד, וכדאי לשקול קיצור תקופת המסלולים שלא נפרעו בכדי לשמור על גובה ההחזר מלפני הפירעון, אם אנו מצליחים לעמוד בו, או עד גובה החזר שבו נוכל לעמוד, בכדי ליצור חסכון גדול יותר בתשלומי הריבית וההצמדה התידיים ולקצר את תקופת המשכנתה הכוללת.
