מהו פירעון מוקדם? ובכן, כשמדברים על הנושא, כנראה מדברים על עמלת פירעון מוקדם. מדובר על נושא, היבט, שכדאי לבדוק באם יש כוונה למחזר או לסלק משכנתא טרם השלמת כל התשלומים החודשיים. ישנם מסלולי משכנתא שיש בהם עמלת פירעון מוקדם וישנם כאלה שלא.
עמלות הנכללות עם פירעון מוקדם?
מעבר לעמלת פירעון מוקדם ישנן עמלות אחרות אשר יכולות להתווסף בעת החזרת משכנתא, או חלקה, לפני הזמן, כמו:
1. עמלת אי הודעה מראש
- כלומר, להודיע לבנק מראש על הנכונות להחזיק את הכסף
- הודעה של 10 ימים מראש לא אמורה להפעיל את העמלה הזאת
- אי הודעה מראש תערב עמלה של 0.1 אחוזים מהסכום שהוחזר.
2. עמלה תפעולית
- 60 ₪
- יש שיגידו, כי היא תמיד קיימת
- קשורה כביכול "לתפעול" ההחזר
3. עמלת מדד ממוצע
- קשורה בהלוואה הצמודה למדד, ועבור אנשים אשר מחזירים הלוואה לפני ה-15 לחודש
- כלומר, בכל מועד בין הראשון ל-15 לחודש
- מדובר על עמלה, בשיעור מחצית משיעור המדד החודשי
- על מנת לחשב את זה, מבצעים ממוצע של המדד שנה אחורה ומחלקים בחצי
- מה הסיפור של עמלה זאת? לאפשר לבנק לקבל החזר תשלום עבור החלק היחסי של אותו חודש בו הוחזרה ההלוואה.
- החזרת המשכנתא לאחר ה-16 לחודש, עד סוף החודש – לא תפעיל את העמלה.
- יש שיגידו, שאם יש צפי שהמדד יהיה גבוה בחודש בו מחזירים את המשכנתא – יכול להיות שזה יהיה משתלם יותר להחזיר אותה לפני מועד ה-15 לחודש. וזאת, על מנת לשלם "מדד ממוצע" עבור השנה שעברה. בעוד שאם יש צפי שהמדד יהיה שלילי או נמוך, אולי ישנה כדאיות להמתין עוד מועד ה-16 לחודש עם ההחזר.
- מדובר כאן רק על הלוואות צמודות מדד.
4. עמלת היוון
- זו למעשה העמלה, אשר יש שמתכוונים אליה שאומרים עמלת פירעון מוקדם.
מה הקטע של עמלת היוון / פירעון מוקדם?
ובכן, נניח כי הצדדים סיכמו על ריבית שהבנק הולך לקבל. נניח, 2 אחוזים ריבית לשנה, עבור הלוואה של 10 שנים. אם החלטנו, לאחר שנתיים, להתקשר לבנק ולהודיע לו שיש כוונה לשלם את ההלוואה על פני להמשיך אותה לעוד 8 שנים הרי שלבנק יש אפשרות לברר מה הריבית הקיימת היום עבור הלוואה ל-8 שנים (דהיינו, יתרת הזמן שנותר להשלמת ההלוואה: 10 מינוס 2 שנים). באם, בזמן בדיקת הריבית, הריבית עומדת על אחוז אחד, אפשר שיתבצע חישוב. החישוב הזה, כולל את ההבנה כי במסגרת החוזה בין הצדדים הייתה הנחה שההלוואה תימשך 10 שנים בריבית של שני אחוזים. כאשר ההסכם הזה מתבטל, ומחזיר כסף לבנק, בהתאם. כעת, הבנק כביכול יכול להלוות את הכסף הזה ללקוח אחר. אך, כיום, הריבית עומדת על אחוז אחד, ולא שני אחוזים כמו שהיה עבור אותו לקוח. ובכן, החישוב הזה מוליד כביכול את עמלת פירעון מוקדם.
ואילו, אם בעת מועד הבדיקה והחישוב, הריבית הייתה גבוהה יותר (נניח, 4 אחוזים), מאשר בהסכם בין הצדדים (2 אחוזים, בדוגמה) – הרי, שהבנק כביכול "הרוויח". הבנק מקבל כסף חזרה, שניתן "למכור" (הלוואה היא הרי מוצר פיננסי שניתן למכור) ללקוח אחר בריבית גבוהה יותר כביכול. כאמור, 4 אחוזים לשנה. במקרה שכזה, אפשר שהבנק לא ייקח עמלה. הרווח לא בהכרח יחזור לצד הלקוח אבל אפשר שהבנק יזכה את הלקוח על שלל העמלות המקושרת עם פירעון מוקדם.
באילו מסלולים ניתן למצוא עמלת פירעון מוקדם?
שאלה מצוינת. במסלולים על בסיס משתנה עבור תקופה קצרה, כמו מסלול מט"ח ופריים – אין עמלות פירעון מוקדם. וזאת, כי אין התחייבות אל מול הבנק עבור ריבית מסוימת לאורך תקופת הלוואה מסוימת וישנה הסכמה שהריבית תהיינה, על בסיס משתנה, בהתאמה לשינויים במשק. ואילו, במסלולי ריבית קבועה (בין אם מדובר על ריבית צמודה קבועה או קבועה ולא צמודה למדד, וכן הלאה) – אפשר שכן יהיו עמלות פירעון מוקדם עקב הסכמה עם הבנק לגבי שיעור ריבית מסוים שאפשר לשלם לאורך תקופת המשכנתא.
חישוב עמלת פירעון מוקדם?
יש דרך לחשב עמלת פירעון מוקדם. ישנם פרמטרים שונים שיכולים להשפיע על החישוב. על כן, יכול להיות שכן להתייעץ עם בעל מקצוע באם רוצים תשובה מדויקת. אם נסתכל קצת ברשת, נוכל למצוא שיטות בסיסיות אשר לא בהכרח מדויקות, כמו זו שנציג להלן. על מנת לחשב עמלת פירעון מוקדם (באופן בסיסי ולא בהכרח מדויק) ניתן:
1. לקחת את הפרש הריביות
דהיינו, הריבית המקורית להלוואה פחת הריבית הקיימת במועד ההחזר
2. להכפיל במספר השנים שנותרו להחזרת ההלוואה
3. להכפיל בסכום שהוחזר לבנק
כלומר:
1. אם יש לנו אחוז אחד כהפרש בין ריביות
2. נכפיל אותו במספר השנים שנותרו (8, מהדוגמה שהצגנו קודם)
3. נכפיל בסכום שהוחזר (נניח, מיליון ₪)
4. ונקבל:
1% * 8 * 1,000,000 = 80,000 ₪.
5. ובאם נפחית הנחה של 20 אחוזים, נוכל להוריד עוד 16,000 ₪ מסכום זה כך שיעמוד על 64,000 ₪.
על פי כן, ניתן מי שזוכה לעשות חישוב מקדים ותכנון לעתיד, יכול לבדוק את האפשרות של לבחור מסלולים שאין בהם עמלת פירעון מוקדם. או לחילופין, אם בכל זאת בחר מסיבותיו שלו, וכעת עומד מול עמלת פירעון מוקדם יכול לבדוק אם החזר המשכנתא עדיין כדאי מבחינתו או שמא עדיף להשקיע את הכסף באפיקים מניבים אחרים.
הנחות וותק?
ניתן גם להסתכל על ריביות ממוצעות בנקודת זמן נתונה כדרך נתוני בנק ישראל. וותק במשכנתא, יכול להניב תשלומי עמלה פחותים יותר. מדובר אפוא על הנחות "לקוח ותיק", לגבי עמלת פירעון מוקדם. מדובר אפוא על הנחיה בעניין ההנחות, מטעם בנק ישראל. הוותק מתחיל להצטבר מ-3-5 שנים. במקרה זה יהיה שיעור של 20 אחוז הנחה. מעל 5 שנים תהיינה זכאות של 30 אחוז הנחה. בדוגמה שהצגנו כאן, פירעון מוקדם של משכנתא לאחר שנתיים – לא באמת מניב את ההנחה, אף על פי שכן כללנו אותה לרגע בחישוב בפסקאות הקודמות.
