משכנתה למשקיעים

בעלי דירה למגורים המתכננים לרכוש דירה נוספת להשקעה?
בין אם אתם מתכננים השקעה לטווח ארוך, אשר תניב הכנסה פסיבית בהווה ובגיל הפרישה, או אם מצאתם
הזדמנות השקעה לעסקת אקזיט, בה תרכשו, תשביחו, ותמכרו את הנכס לאחר זמן קצר – כאן תוכלו למצוא
את כל המידע הרלוונטי אשר יעזור לכם לממן ולבצע את ההשקעה בהצלחה.
ראשית, חשוב לדעת כי הבנקים המסחריים יאשרו משכנתה עד 50% משווי הנכס הנרכש, כאשר יחס ההחזר
מההכנסה הפנויה המקסימלי הינו 40%, כמו בכל הלוואת משכנתה אחרת, ולכן יש להתחשב גם בגובה
ההחזר החודשי של ההלוואות הקיימות בעת תכנון לקיחת המשכנתה. אל לשכוח את אפשרות המימון החוץ
בנקאי, אשר יכולה להוות פתרון טוב למשקיעים אשר צריכים יותר מ-50% מימון לצורך ביצוע ההשקעה, ונדון
בה בהמשך המדריך.
ניתן לחלק את אסטרטגיות ההשקעה בנדל"ן לשתי קטגוריות – השקעה לטווח ארוך והשקעה לטווח קצר,
ובהתאם לאופק ההשקעה, יש לתכנן את פתרון המימון המתאים ביותר למתווה העסקה וההשקעה. פתרון
מימון נכון יהפוך גם את העסקה המורכבת ביותר לברת ביצוע, כדאית, ואף יגדיל את התשואה על ההון
העצמי של המשקיע!
במידה וההשקעה מתוכננת לטווח ארוך, נתכנן את החזר המשכנתה בתוספת תשלומי הביטוח להיות נמוך
מדמי השכירות, את יתרת דמי השכירות נחלק כך שחלק נשמור בחסכון – למקרה ונדרש לתיקונים שוטפים
בדירה או למקרה והנכס יהיה ללא שוכר לזמן מה, ונצטרך לשלם את החזר המשכנתה "מכיסנו". מהחלק
שנותר נהנה כהכנסה פסיבית ישירות לכיס. תכנון נכון יביא לכך שלא נצטרך להוציא כסף נוסף מכיסנו לכיסוי
המשכנתה ואחזקת הנכס במהלך תקופת ההשקעה.
במקרה ונדרש שיפוץ בעת רכישת הנכס ניתן לקבל משכנתה גם לטובת השיפוץ, אשר תשתחרר בחלקים
במקביל לקבלות שנקבל מקבלן השיפוצים. בזמן השיפוץ, בו הנכס ריק ולא מניב תשואה, ניתן לבקש גרייס
מלא או חלקי על המשכנתה, בו לא נשלם החזרים, או נשלם רק את הריביות, בכדי להקל על כיס המשקיע עד
גמר השיפוץ והשכרת הנכס. לבסוף נמכור את הנכס, נסלק את יתרת המשכנתה, ונהנה מתשואה על ההון
העצמי אשר נובעת מצבירת דמי השכירות, סילוק חלקי או מלא של המשכנתה, ועלייה בערך הנכס.
בהשקעה נדלנ"ית לטווח קצר, עסקת אקזיט לדוגמה, נרכוש נכס בר השבחה ולאחר שיפוץ והשכרת הנכס
נמכור אותו ברווח יזמי לאחר זמן קצר. למתווה השקעה זה משכנתה בהלוואת גישור יכולה להוות פתרון מימון
מתאים וכדאי. בהלוואת גישור נקבל דחייה מלאה או חלקית של החזרי המשכנתה, ובסוף חיי ההלוואה נחזיר
את מלוא הקרן בתוספת הריבית שהצטברה. כמו בהשקעה לטווח ארוך, ניתן לקבל משכנתה אשר תכסה את
הוצאות השיפוץ וההשבחה של הנכס. בזמן השיפוץ, הנכס יעמוד ריק וללא שוכרים, ולכן לא יניב תשואה
חודשית, ולכן דחיית החזרי המשכנתה תעזור למשקיע לשפץ את הנכס בצורה מיטבית. לבסוף, בעת מכירת
הנכס, נסלק את יתרת הקרן והריביות שנצברו, ונהנה מתשואה אשר מורכבת מעליית שווי הנכס כתוצאה
מהשבחתו. מאחר ובהלוואת גישור נפרע את כלל יתרת ההלוואה "במכה אחת" חשוב לתכנן את כלל מתווה
ההשקעה, ולקחת את הלוואת הגישור לזמן המספיק לנו לצורך ההשבחה ומכירת הנכס, בהתחשבות
בבלת"מים היכולים להגיע בדרך, בכדי שלא יקרה מצב בו תקופת הגישור נגמרה, הנכס טרם נמכר, ונכשל
בפרעון הלוואת הגישור במקרה ולא נצליח לקבל הארכה.
לסיכום, מינוף נכון של ההון העצמי יעזור למשקיע לבצע גם את ההשקעות המורכבות ביותר, ולהשיא תשואה.
תכנון תכנית ההשקעה חייב לכלול בתוכו גם את תכנון המשכנתה הנדרשת לביצוע העסקה, ובכך תוכלו גם
לבצע בדיקת כדאיות כלכלית נכונה ונבונה להשקעה של הפרק. גם למשקיעים אשר בבעלותם נכס נדלנ"י
ורוצים למשכן ולמנף אותו להשקעה נוספת – קיימים פתרונות טובים בשוק, ועליהם נדבר בפרק הבא –
משכנתה הפוכה לכל מטרה.
כאן בשבילכם,