מזל טוב! סוף כל סוף הגיע הרגע בו אתם מגשימים חלום ומתכננים את רכישת דירתכם הראשונה, במידה ותעשו זאת בעזרת הלוואת משכנתה, יש מספר דברים שעליכם לדעת, אשר יקלו את התהליך, יהפכו אותו למוצלח, והכי חשוב – יעזרו לכם לפרוע את המשכנתה בהצלחה וללא הפתעות.
נתחיל מההתחלה – תנאי הסף לקבלת משכנתה. ראשית, אחוז המימון המירבי שניתן לקבל מבנק למשכנתאות למשכנתה לדירה ראשונה הינו 75% מסך שווי הנכס לפי חוזה המכירה או הערכת שמאי מטעם הבנק, הנמוך מבינהם. עם זאת, במידה ותרכשו דירה ראשונה במסגרת פרוייקט "מחיר למשתכן" תוכלו לקבל משכנתה בסך 90% משווי הדירה.
אך הון עצמי אינו מספיק בשביל לקבל משכנתה מהבנק, בנוסף יש להראות יציבות תעסוקתית והיסטוריית אשראי נקייה של הלווה. בנוסף, על פי הוראות בנק ישראל סך החזר המשכנתה החודשי לא יכול לעלות מעל ל-50% מהכנסתו הפנויה של הלווה, בפועל הבנקים למשכנתאות מאשרים הלוואת משכנתה בגובה החזר חודשי של עד 40% מהכנסתו הפנויה של הלווה. מהי הכנסה פנויה? הכנסה חודשית, נטו בניכוי תשלומים קבועים הצפויים להימשך יותר מ-18 חודשים מיום לקיחת המשכנתה (לדוגמה; הלוואות, תשלומי מזונות, וכו').
אנחנו ממליצים לתכננן את המשכנתה כך שסך ההחזר החודשי לא יעלה על 33% מההכנסה הפנויה, או מעל שכר הדירה אותו אתם כבר רגילים לשלם, בכדי לשמור על ניהול כלכלת משק בית תקינה, מאוזנת, וחיובית.
עמידה בתנאי הסף לקבלת משכנתה אמנם הכרחית בתהליך קבלת המשכנתה, אך לא מספיקה. יש לקיים תכנון כלכלי מוקפד ונכון לטווח הקצר, וכמובן גם לטווח הארוך – בכל זאת, תקופת המשכנתה יכולה להגיע עד ל-30 וגם 40 שנים.
בטווח הקצר, בטווח הזמן בו נקבל את המשכנתה, נרכוש את הנכס ונעבור ממגורים בשכירות למגורים בנכס בבעלותינו, קיימים מספר מכשולים אשר יכולים להקשות על התהליך, ולכן יש להתחשב בכמה גורמים חשובים בכדי למנוע סיבוכים מיותרים. ראשית עלינו לתכנן את התשלומים עבור הנכס הנרכש. במידה וההון העצמי נמצא בפקדון בנקאי, ואנו נדרשים לשלם על הנכס הנרכש לפני מועד שחרור הפקדון, הלוואת גישור עד מועד השחרור הפקדון יכולה להוות פתרון יעיל ונכון. חשוב לדעת שההוצאות הנלוות לעסקת רכישת הנכס כגון דמי תיווך, שכ"ט עו"ד, וכו' אינם מכוסים על ידי המשכנתה, ולכן צריך להתחשב בעלותם בתוספת להון העצמי. אולי תרצו לקנות ריהוט או מכשירי חשמל לבית החדש, הוצאה אשר גם אותה לא מכסה סכום המשכנתה, מאחר והמשכנתה עוברת ישירות לחשבון העו"ש של המוכר, הוצאה גדולה שבהחלט חייב לתכנן בקפידה, תוך כדי סקר שוק מעמיק ועבודה צמודה עם תקציב מתוכנן מראש.
בנוסף, יש להתחשב בתרחיש בו מועד מסירת הדירה מאוחר ממועד התשלום על הדירה, ולכן תצטרכו לגור עוד כמה חודשים בשכירות בזמן שכבר לקחתם את המשכנתה – תרחיש בו תצטרכו לשלם גמי שכירות והחזרי משכנתה במקביל, בהחלט מכביד ומקשה על הכיס. בתרחיש זה הלוואת גרייס מלאה או חלקית, עליה נדבר בהמשך, בהחלט יכולה לעזור בשמירה על תקציב חודשי מאוזן וכלכלת משק בית תקינה.
בטווח הארוך, יש לדאוג כי תצליחו להמשיך ולעמוד בפרעון ההלוואה בהצלחה וללא הפתעות. האם מקור ההכנסה שלכם יציב מספיק? האם צפויה עליה או חלילה, ירידה בהכנסה החודשית? מהו החלק במשכנתה אשר צמוד למדד מחירי הצרכן וכמה ההחזר החודשי צפוי לעלות במהלך חיי ההלוואה כתוצאה מהאינפלציה במשק?
וכמובן, לא לשכוח את ההוצאות – קודם כל, נצטרך לשלם ביטוח משכנתה במהלך חיי ההלוואה. בנוסף, חשוב מאוד להשאיר תקציב פנוי לכל מיני בלת"מים שיכולים לצוץ בדרך. ולא לשכוח – מתכננים להכנס להריון ולהביא ילד חדש לעולם? אמנם ילדים זו ברכה, אבל בהחלט עסק יקר שחייב להתחשב בו בתכנון הכלכלי העתידי שלכם.
תזכרו תמיד, אמנם עמידה בתנאי הסף לקבלת משכנתה היא הכרחית, אך זהו החלק הקל. החלק הקשה והחשוב ביותר היא פרעון המשכנתה בהצלחה וללא סיבוכים מיותרים, ולכן תכנון כלכלי מעמיק של חיי הלוואת המשכנתה – מהחודשים הראשונים ועד לפרעון ההלוואה, הוא החלק החשוב ביותר בתהליך.
כאן בשבילכם,
צ'ילי משכנתאות.
