ישנם מספר הבדלים בין משכנתה לבניה עצמית ומשכנתה רגילה, עליהם נדבר במאמר הבא, בכדי לעשות לכם סדר בכל התהליך.
ראשית, נתחיל בהבדל המרכזי – במשכנתה לבניה עצמית, שווי הנכס ממנו הבנק יחשב את אחוז המימון למשכנתה אותו יסכים לתת לכם הינו עלות הקרקע בתוספת דמי פיתוח ועלויות בניה צפויות. את עלויות הבניה יחשבו לפי הצעת המחיר של הקבלן או הערכת שמאי, לפי הנמוך מבינהם.
שיעור המימון המקסימלי למשכנתה לבניה עצמית דומה לשיעור המימון במשכנתה רגילה, עד 75% לדירה יחידה, או 70% למשפרי דיור, אך בפועל הבנק יאשר שיעור מימון נמוך יותר עקב הסיכון הכרוך בבניה והכדי להשאיר מרווח של מימון נוסף אותו יוכל להציע לכם במקרה של חריגה מתקציב הבניה, אך אין להסתמך על תוספת זו, ולכן יש לתכנן את עלויות הבניה בקפידה. לכן בפועל שיעור המימון במשכנתה לבניה עצמית עומד על כ-70% משווי הקרקע בתוספת דמי הפיתוח או עד 60% משווי כלל הנכס לאחר סיום הבניה.
ישנם מספר אפשרויות למימון הבניה העצמית בעזרת משכנתה. הראשונה, רכישת הקרקע ותשלום דמי הפיתוח בעזרת ההון העצמי בלבד, ולאחר מכן בקשת משכנתה בגובה 60% משווי הנכס המוערך לאחר הבנייה לצורך השלמת בניית הנכס. היתרון של אפשרות זו היא דחיה של תשלומי המשכנתה, אותה ניקח רק בהתחלת הבניה, אך החסרון הוא שימוש בהון העצמי לרכישת הקרקע אשר יכול לגרום לפער או מצב בעייתי בתזרים המזומנים של הלווה.
האפשרות השניה הינה רכישת הקרקע בעזרת משכנתה בגובה עד 70% מעלות הקרקע בתוספת דמי הפיתוח, ולאחר שנה לפחות, בעת התחלת הבניה נבקש תוספת למשכנתה של עד 60% משווי הנכס לאחר הבניה לטובת תשלום עלויות הבנייה השונות באפשרות זו לא נשתמש בכל ההון העצמי שלנו מהתחלת הבניה, ולכן לא צפוי להגרם פער או בעייה תזרימית, אך תשלומי המשכנתה וצבירת הריבית יתחילו בעת רכשית הקרקע. בנוסף, אפשרות זו כרוכה בביצוע של שני תהליכי קבלת משכנתה, אחת בעת רכישת הקרקע, והשנייה בעת התחלת הבניה, למרות שבסוף מדובר במשכנתה אחת (!) ורישום משכון אחד.
בעת תחילת הבניה כספי המשכנתה ישתחררו מהבנק לפי קצב התקדמות הבניה, גם לתהליך שחרור הכספים ישנם כמה אפשרויות עיקריות. האפשרות הראשונה היא קבלת הכספים בסיום כל שלב בתהליך הבניה, אשר מסתיים כאשר מפקח הבניה חותם על אישור סיום כל שלב ונקבעים כך:
- שלב היסודות – 15% מגובה המשכנתה.
- שלב השלד – 30% נוספים מגובה המשכנה. חשוב לציין כי בסיום שלב זה הנכס הופך ברישום הטאבו / רישום זכויות מקרקעין לנכס למגורים במקום קרקע לבנייה.
- שלב הטיוח והריצוף – 30% נוספים מגובה המשכנתה.
- שלב גימור הפנים – 15% נוספים מגובה המשכנתה.
- גמר בנייה – 10% נוספים מגובה המשכנתה.
האפשרות השניה הינה מבוססת על אותם שלבי בניה כמו באפשרות הראשונה, אשר בסיום כל שלב הבנק שולח שמאי במעריך את שווי הנכס נכון לאותה נקודת זמן, ולפי הערכת השמאי משחרר את כספי המשכנתה. באפשרות זו אנו נסמכים על הערכת השמאי, ולכן ייתכן פער בין שווי הנכס ולעויות הבניה בפועל.
האפשרות השלישית הינה קבלת כספי המשכנתה לפי הצגת חשבונות לתשלום של עלויות הבניה. הבנק יממן 60% מהסכום הנקוב בחשבוניות. אפשרות זו מציגה את המתאם הטוב ביותר בין התקדמות בשלבי הבנייה וקבלת המשכנתה.
חשוב לדעת כי כל בנק מעביר את כספי המשכנתה לפי האפשרות הנוחה לו ונקבעה מראש, לכן יש לקחת בחשבון את מדיניות הבנק להעברת כספי המשכנתה בבנייה עצמית טרם חתימה על המשכנתה. כמו שניתן להבין, אף אפשרות אינה מכסה ישירות את כל עלויות הבניה לפי העלויות בפועל וכלן ייתכן פער תזרימי בעת הבניה. תכנון נכון של הוצאות הבניה ושמירה על הון עצמי זמין להשלמת תשלומי עלויות הבנייה, במקרה וכספי המשכנתה שקיבלתם בסוף כל שלב אינם מספיקים, הינה חשוב ביותר בכדי למנוע התעכבויות מיותרות ופער תזרימי לא מתוכנן.
תמהיל המשכנתה בנוי מכמה מסלולי ריבית שונים, לכן בעת כל משיכה של כספי משכנתה יש לבחור מאיזה מסלול ריבית אנחנו מושכים את הכסף. ככלל, יש למשוך את מסלולי הריביות הקבועות קודם לכן, על מנת לקבע את הריבית, ורק לאחר מכן למשוך את מסלולי הריביות המשתנות. בנוסף, מומלץ למשוך קודם לכן מסלולים שאינם צמודי מדד ורק לאחר מכן מסלולים צמודי מדד, בכדי להמנע מהצמדה למדד, אשר בממוצע נמצא בעלייה, ותשלום תשלומי הצמדה מיותרים.
במשכנתה לבנייה עצמית נידרש למספר מסמכים נוספים, אשר אינם נדרשים בביצוע משכנתה רגילה. בנוסף לפירוט ההכנסות, עובר ושב, ותעודות זהות של הלווים, נדרש גם להציג נסח טאבו של הקרקע, היתרי בנייה, אישור מהנדס, תכניות מאדריכל, ודו"ח התנהלות משכנתה במקרה וקיימת משכנתה קודמת בעת ביצוע המשכנתה לבנייה.
לסיכום, קבלת משכנתה לבנייה עצמית אינה שונה בהרבה ממשכנתה רגילה. הרגולציה דומה, אך עם זאת יש להציג מסמכים נוספים המצויינים לעיל. כמו כן, הבנק מעדיף להיות שמרן יותר באישור שיעור המימון המקסימלי למשכנתה, עקב הסיכונים הכרוכים בבנייה והחריגות השכיחות מתקציב הבנייה. את המשכנתה נמשוך בחלקים, לפי קצב התקדמות הבנייה, וכספים אלו לא תמיד יכסו את כל תשלומי עלויות הבנייה במלואם, ולכן יש לקיים תכנון תזרימי מזומנים מוקפד בכדי להמנע מעיכובים ובעיות מיותרות. יועץ משכנתאות מקצועי בהחלט יכול לעזור בצכנון נכון של המשכנתה, גם בתהליך קבלת הכספים וגם בבניית התמהיל.
